Almería, donde menos se construye y más hipotecas se firman

Crisis, desaceleración, ajuste.

El diagnóstico de la coyuntura del sector de la vivienda puede variar según quien lo realice, pero los datos de la provincia de Almería -sin exageraciones ni paliativos- son los siguientes: en el primer trimestre de 2004 se inició la construcción de 2.000 viviendas; a mediados de 2005, el sector del ladrillo pareció volverse loco e inició la construcción de casi 11.000 viviendas, cifra que por ahora marca el récord del subsector en la provincia; y en el segundo trimestre de 2007, cuando la desaceleración empezaba a asomar las orejas en el sector del ladrillo, en la provincia se iniciaron 5.700 viviendas. Esta cifra, con ser importante, ya suponía casi la mitad de la alcanzada a mediados de 2005.

Estos datos los recoge el Instituto de Estudios de la Fundación Cajamar en su último número del 'Informe de coyuntura Construcción', donde precisa que "tal y como ha sucedido a nivel nacional, la actividad constructiva de la provincia de Almería ha seguido su proceso de desaceleración, llegando a situarse en el último trimestre de 2007 por debajo del nivel estatal, y también por debajo del dato de crecimiento estimado para el conjunto de la economía almeriense (2,8%).
Objetivamente, comparando estos datos, se puede decir que en el cuarto trimestre de 2007 se han iniciado la mitad de viviendas que a primeros de 2006, y casi tres veces menos que en el segundo trimestre de 2005.

Previsible

A este descenso de la actividad en la construcción de viviendas hay quien lo denomina desaceleración o ajuste -es el caso de los autores del 'Informe de Coyuntura' de Cajamar- y hay quienes lo califican abiertamente de crisis.

Pero si se comparan las cifras de finales de 2007 con las de finales de 2005 -el año de los Juegos- se puede comprobar que en el cuarto trimestre de dicho ejercicio el número de viviendas iniciadas fue un 25% inferior al de 2007 (algo más de 3.000 viviendas iniciadas). Y si se echa la vista un poco más atrás y se compara con el año 2004, en el primer trimestre se inició la construcción de 2.000 viviendas, es decir, la mitad que en cuarto trimestre de 2007. Pero el análisis o la percepción de la realidad son distintos: mientras entonces, con la mitad de viviendas iniciadas nadie hablaba de crisis, ahora, con el doble de viviendas en construcción, se han disparado todas las alarmas. Y es que, todo es relativo. O casi.

Los analistas del Instituto de Estudios de Cajamar recuerdan que el índice de actividad de la construcción en la provincia de Almería a mediados de 2007 era todavía bueno: nada más y nada menos que del 5,7% -algo más de 2 puntos por encima del índice general de la economía almeriense, y superior también a la media estatal-.

En el cuarto trimestre de 2007 el inicio de viviendas en Almería perdió intensidad: un 21,8% menos que en el año anterior (porcentaje superior a la media española, si bien 17 provincias registraron descensos más acusados). Pero este hecho no sorprende a los analistas de Cajamar, para quienes era casi previsible que la provincia que más viviendas ha construido e iniciado en los últimos años, reflejara «un relativo mayor deterioro», ahora que se se cierra un ciclo.

A la cabeza

Sin embargo, a pesar de que Almería ha acusado algo más que otras provincias el ajuste del subsector de la vivienda, lo que no ha cambiado es un hecho: que tanto en tiempos de construcción desaforada, como en tiempos de ajuste, es la provincia española donde más actividad tienen las grúas y las hormigoneras.

Un par de datos: a finales de 2007, según el estudio de Cajamar, la presión urbanística en la provincia (número de viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes), era del 28,20 (sólo dos provincias superan a Almería: Castellón, con 36,9, y Toledo, con 43,6). En cuanto a las hipotecas, Almería es la primera de España, con una media de 53,6 créditos hipotecarios por cada mil habitantes, por delante de Toledo y de Castellón.

Especulación y gastos

A juicio de los analistas de la Fundación Cajamar, «la situación en el mercado almeriense de la vivienda es ciertamente paradójica». Y es que, según destacan, «si bien la desaceleración de la construcción residencial ha sido más acentuada en Almería que en el conjunto del país, los precios siguen avanzando en la provincia por encima de los nacionales y de la inflación». Con todo y con eso, según el informe, en el primer trimestre de 2008 el ritmo se ha contenido un poco y se ha situado en el 6,7 %, frente al 7,7% con el que se cerró el pasado año.

Los analistas no ocultan su sorpresa ante el comportamiento del precio de la vivienda en Almería: «Si tenemos en cuenta, además,que las transacciones comerciales se han visto fuertemente restringidas en los últimos seis meses del ejercicio 2007, el movimiento de los precios es aún más sorprendente, pues no se sustenta en razones de demanda, sino que posiblemente esté relacionado con los costes de producción o con las estrategias comerciales de las empresas».

Según el 'Informe', en el año 2007 la cifra de operaciones de compraventa cayó un 20,8, debido, exclusivamente al mercado de segunda mano, ya que las transacciones de viviendas usadas cayeron casi un 40%, mientras que las operaciones de vivienda nueva lograron incluso un ligero aumento del 0,2% con respecto a 2006. Este comportamiento de la vivienda a estrenar, a juicio de los analistas, explicaría el mantenimiento de los precios.

Con un mercado inmobiliario como el que hay ahora, no es de extrañar que el número de hipotecas se redujera el año pasado un 9,6%, casi tres puntos por encima de la media estatal. El enfriamiento de las ventas, junto con las restricciones de liquidez, son las principales causas.

Fuente: ideal