Las mejores hipotecas

   

Las hipotecas han vuelto a las oficinas bancarias. Después de años en que los estragos del pinchazo inmobiliario las desterraron de la oferta, en los que el crédito a particulares y empresas se secó por completo en paralelo al alza imparable del desempleo, la financiación para la compra de una vivienda está recuperando un lugar preferente en las sucursales bancarias. Ni mucho menos con la alegría de los tiempos del boom, pero la firma de una hipoteca ya ha dejado de ser misión imposible. De hecho, y al menos para los clientes que puedan acreditar cierta solvencia, el contexto empieza a ser favorable para endeudarse: los precios de la vivienda han tocado fondo; la amenaza del desempleo, aun presente, ha dejado atrás el peor momento; la banca ha purgado los excesos del pasado y necesita volver a conceder crédito y los tipos de interés en mínimos y la caída de la prima de riesgo aseguran un bajo tipo de interés en la hipoteca.

¿Cuál es la acogida que se encuentra ahora el cliente que acude a un banco a pedir una hipoteca?

En los últimos años, solicitar un crédito para la adquisición de vivienda era una petición reservada a economías familiares privilegiadas. Sin embargo, en los últimos meses el entorno ha empezado a cambiar y los bancos han comenzado a abrir la mano con el crédito hipotecario, aunque imponiendo sus reglas de juego. El importe de las nuevas hipotecas alcanzó el pasado diciembre los 3.124 millones de euros, la mayor cuantía mensual del año, en que el volumen total fue de 26.825 millones de euros, según datos del Banco de España. La cifra supone un incremento respecto a 2013 –año de mínimos– del 22,7%, que aun así queda lejos de los 73.154 millones de euros de 2009 o los 69.479 de 2010. “Alrededor del 60% de las peticiones terminan en la concesión de la hipoteca”, señala Ignacio Lozano, director de banca de particulares de Bankinter, una de las primeras entidades que ha recuperado las hipotecas con más decisión tras la crisis.

¿Cuáles son los requisitos de solvencia que se exigen al cliente?

La capacidad de pago sigue siendo de forma indiscutible la clave para determinar la concesión de una hipoteca. Los bancos no quieren volver a caer en los errores del pasado y además de no conceder apenas hipotecas por más del 80% del valor de tasación –solo Ibercaja publicita hipotecas por el 100%–, priman la solvencia del cliente por encima incluso de la ventaja comercial que pueda suponer la concesión de un crédito a mayor interés, asumiendo más riesgo. Además, en algunos casos los bancos exigen que la vivienda tenga un precio de al menos 150.000 euros –es el caso de Bankinter o Banco Santander– como garantía de, en caso de tener que adjudicársela en balance, contar con un activo de cierto valor. “Está claro que no deseamos un mal riesgo aunque esto admita aplicar un precio más alto”, reconoce Lozano.

El análisis de riesgo es por tanto determinante, sin olvidar que el mayor grado de vinculación que da acceso a un mejor precio del crédito está ligado al fin y al cabo a la mayor capacidad financiera del cliente y, en definitiva, a su solvencia. Así, si además de comprar una casa puede comprometerse a hacer aportaciones anuales a un plan de pensiones será sin duda un cliente apetecible para su banco. Y como máxima, rige que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos totales.

 ¿Qué ingresos mensuales piden los bancos para dar una hipoteca?

La renta familiar debe oscilar entre 2.000 y 3.000 euros anuales, ya sea de una sola persona o de dos que suman sus salarios para comprar la vivienda. Bankinter fue una de las primeras entidades en bajar el listón el pasado otoño desde los 3.000 a los 2.000 euros mensuales. En el caso de BBVA, el listón baja a los 1.500 euros –o 2.000 si hay más de un titular–.

El listón de los 2.000 euros de ingresos conjuntos mensuales también se aplica en Ibercaja y Santander, mientras que Kutxabank –que aplica el diferencial más bajo, de euríbor más 1% aunque a cambio de una elevada vinculación– exige ingresos mensuales para la unidad familiar de al menos 3.000 euros.

¿En qué entidades se pueden encontrar los tipos de interés más bajos?

Sin olvidar que el gran factor que determinará la concesión o no de una hipoteca estará en la solvencia del solicitante, quien vaya a pedirla se encontrará ahora un entorno muy favorable en precios. Con datos del Banco de España, el tipo de interés de las nuevas hipotecas que se conceden fue en diciembre del 2,48% para el primer año, frente al 2,84% del mismo mes del año anterior. Una caída que tiene que ver con el descenso del euríbor y también con el recorte en diferenciales que están aplicando los bancos para captar a los mejores clientes a través de las hipotecas.

El mejor precio habitualmente va unido a la máxima vinculación. Por ejemplo, Kutxabank ofrece un diferencial de tan solo euríbor más un punto, el más bajo de las ofertas publicitadas, aunque a cambio de un consumo con tarjetas de la entidad de al menos 4.800 euros anuales, de la aportación a un plan de pensiones del banco por otros 2.000 euros anuales y de la contratación de un seguro de vida con un capital mínimo igual al nominal inicial del préstamo, además de otros requisitos que suelen ser habituales al común de las entidades, como la domiciliación de nómina o la contratación del seguro de hogar, obligatorio para todas las hipotecas.

ING Direct ofrece una de las hipotecas más competitivas ya que, con los requisitos de la nómina y los seguros de vida y hogar, el diferencial es de euríbor más 1,49%, sin comisión alguna. En Bankinter, con idénticos requisitos de vinculación, el diferencial es de euríbor más 1,5%, con un tipo de salida del 2% el primer año, recortado hace un par de semanas desde el 2,5% anterior. Bankia ofrece un interés el primer año del 1,8% y de euríbor más 1,5% después, aunque con mayores exigencias de vinculación: aportación a un plan de pensiones del banco de al menos 500 euros anuales y seguro de amortización de pagos, además de domicilicación de nómina y seguros de hogar y vida. De hecho, si no se cumple con ninguno de los requisitos, el diferencial sube a euríbor más 2,5%.

En la banda del diferencial del 1,60 sobre el euríbor se mueven BBVA y Popular (1,59). Un peldaño más arriba, unos 10 puntos básicos, están Santander (1,69), Sabadell e Ibercaja (1,70) mientras que Caixabank se mueve en la zona de euríbor más 1,90, con el requisito de nómina, seguros y aportación a plan de pensiones. “Los precios están todos muy el línea. El gran salto es que antes no todo el mundo ofrecía hipotecas”, resume Ignacio Lozano.

¿Hay margen para nuevas caídas de precios o conviene contratar la hipoteca ahora?

El sector reconoce que ha abaratado el coste de las hipotecas a medida que se ha reducido su propio coste de financiación, gracias a la caída de la prima de riesgo. El euríbor a un año, principal referencia hipotecaria, está en mínimos históricos –del 0,298% en enero– y va a seguir cayendo en los próximos meses, aunque el diferencial que se establezca en las hipotecas dependerá no tanto del descenso del euríbor sino del abaratamiento del coste de financiación del sector, verdadera referencia a la hora de determinar a qué precio presta la banca el dinero a los clientes. En unos meses, la hipoteca podría ser más barata pero el cliente deberá sopesar si compra casa ahora o se espera a riesgo de que suban los precios.

¿Es momento de contratar una hipoteca a tipo fijo?

Sorprendentemente, han vuelto al escaparate de los bancos, del que habían desaparecido sin remedio durante los años de recortes de los tipos de interés. Los tipos ahora están en la zona euro en el mínimo históricos del 0,05% y la perspectiva es que sigan bajos largo tiempo, al menos hasta finales de 2016, después de que el BCE acabe de recurrir de forma extraordinaria a un plan de compra masiva de deuda. Sabadell, Bankinter, Ibercaja o Bankia son algunas de las entidades que las comercializan, a tipos evidentemente mucho más altos que las hipotecas a interés variable. De más del 3,5% para plazos de 20 años. Su contratación, aún mínima, solo es rentable en casos muy específicos en que el cliente quiere blindar a largo plazo la cuota mensual.
Las ofertas, al detalle

Las verdaderas condiciones en las que un cliente logrará firmar una hipoteca deberán negociarse con el banco, si bien las entidades han lanzado campañas en las que detallan precios y requisitos básicos que sin duda sirven de referencia.

ING Direct
Ofrece una de las hipotecas más competitivas del mercado, en consonancia con las condiciones más favorables que suele ofrecer la banca directa. Sin comisiones, tiene un diferencial de euríbor más 1,49% si se domicilia la nómina y se contrata seguro de hogar y vida.

Bankinter
Acaba de darle una vuelta de tuerca a su oferta hipotecaria: interés inicial del 2% el primer año y después, euríbor más 1,5. Las condiciones para este precio son las mismas que en la de ING Direct. Ambas son por el 80% del valor de tasación.

Sabadell
Ha rebajado el diferencial a euríbor más 1,70, con la condición de contratar seguro de vida, de hogar y de protección de pagos.

Bankia
Su diferencial se reduce a euríbor más 1,5, aunque a cambio de una fuerte vinculación: seguro de protección de pagos, de vida y aportación a plan de pensiones de al menos 500 euros al año, además de la nómina.

Santander
Aplica el 2,65% el primer año y después, euríbor más 1,69, tanto para primera como segunda vivienda. Requiere a cambio domiciliar nómina, tres recibos, tres usos al trimestre de tarjeta del banco, seguro de vida y seguro de hogar.

BBVA
Su diferencial puede quedar en el 1,6 sobre euribor con estas condiciones: nómina, seguro de hogar, tarjeta de crédito, seguro de vida o de amortización de pagos y aportación anual a un plan de pensiones de más de 600 euros.

Ibercaja
Es una de las escasas entidades que publicita hipotecas por el 100% del valor de tasación. Aplica un interés del 2,25% el primer año y después, euríbor más 1,7 para un plazo de hasta 40 años.

Kutxabank
Publicita el diferencial más bajo del mercado, de tan solo un punto sobre euríbor. Aunque a cambio de fuertes requisitos: nómina, plane de pensiones de hasta 2.000 euros, consumo de tarjetas por 4.800 euros al año y seguro de vida.
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Claves para comprar hipotecas al SAREB

Ya son siete los bancos que concederán financiación a aquellos particulares que quieran comprar una vivienda en manos del ‘banco malo’. Recordemos que la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) no puede conceder hipotecas para la venta de sus activos, lo que ha obligado a su presidenta, Belén Romana, a llegar a acuerdos con diferentes entidades financieras para poder superar este escollo. No olvidemos que la banca, desde hace un par de años, ha estado dando carpetazo a hipotecas sobre viviendas que no son de su propiedad.
El Banco Santander fue el primero en llegar a un acuerdo con el ‘banco malo’ a comienzos del verano, acuerdo al que se han ido sumando poco a poco otras entidades. Algunas de ellas accionistas de Sareb como el propio Santander, CaixaBank, Banco Sabadell, Banco Popular o Kutxabank, y otras fuera de su accionariado como BBVA o la extranjera ING Direct.
Todas ellas han puesto sobre la mesa hipotecas específicas para viviendas en manos de Sareb, aunque con características muy similares al producto hipotecario que ya ofrecían en el mercado. Pero ¿qué aspectos conviene tener en cuenta a la hora de contratar uno de estos préstamos? Los consejos de los expertos son los mismos que ofrecen a la hora de elegir cualquier otra hipoteca.

1.- Tipo de interés inicial
Las siete entidades financieras que han alcanzado un acuerdo con Sareb utilizan como referencia el Euribor, al que suman un diferencial que varía en función de la vinculación del cliente con el banco. Sin embargo, y tal y como sucede en muchas hipotecas, es posible que el interés inicial durante los primeros 12, 14 o 36 meses no se corresponda con el interés en el que se centra la publicidad. Es el caso, por ejemplo, de la Hipoteca Bonificada Sareb-Sabadell que contempla un interés durante los primeros doce meses del 4% y de Euribor + 2,50% durante el resto de la vida del préstamo. En la actualidad, el Euribor se encuentra en el 0,54%.
2.- Menor diferencial a mayor vinculación
Tal y como se aprecia en el cuadro comparativo, las diferentes entidades suelen ofrecer un diferencial máximo o mínimo en función de la vinculación del cliente con el banco. Es decir, a mayor vinculación (implica la contratación de una serie de productos como seguro de vida, de hogar, domiciliación de la nómica, tarjetas de crédito) menor diferencial, y viceversa. Así por ejemplo, en el caso de CaixaBank, dependiendo de esa vinculación, el cliente puede conseguir un Euribor + 2,3% o un Euribor + 3%.
Son muchos los expertos que llevan advirtiendo del peligro de contratar hipotecas con diferenciales muy elevados. Algunos sitúan la línea roja por encima del 2%. Un diferencial elevado "puede suponer un problema para los titulares de los préstamos ya que, cuando el Euribor se recupere, encarecerá los pagos mensuales”, explican desde el comparador de productos financieros Bankimia. El Euribor ha oscilado entre una media del 2,8% y un máximo del 5,393% (julio de 2008), con lo que un hipotecado podría acabar pagando intereses entre el 5% y el 8% de volver a esos niveles.
“El diferencial ha ido creciendo a medida que el Euribor ha marcado mínimos históricos. Si hace apenas tres años se comercializaban hipotecas con un diferencial del 0,40%, el que aplican, de media, los bancos a sus préstamos hipotecarios se sitúa en la actualidad en el 2,92%, según el índice hipotecario de Bankimia.
Para los expertos de este portal, "las previsiones económicas apuntan a que dentro de un par de años el tipo de referencia se empezará a recuperar y podría rondar el 2%. Si el suscriptor de una hipoteca le suma el diferencial medio que ofrecen las hipotecas del Sareb (aproximadamente el 2,5%), el hipotecado podría alcanzar unos intereses en torno al 4,5%".
3.- Cuidado con las comisiones
Antes de contratar una hipoteca es fundamental informarse también sobre las diferentes comisiones asociadas al producto: de estudio, apertura, amortización y cancelación anticipada, subrogación…
Estas siete entidades no tienen comisión de estudio, pero algunas de ellas como Banco Santander o Kutxabank cobran un 2,5% en concepto de comisión de apertura mientras que BBVA, que no cobra por ello, sí aplica un 0,5% en caso de amortización o cancelación anticipada.
Desde Bankimia, por ejemplo, recomiendan a los suscriptores de nuevas hipotecas negociar a la baja al menos dos de las comisiones que se añaden a los gastos de los préstamos hipotecarios. Sobre todo por si más adelante les conviene cambiar las condiciones de la hipoteca actual y protegerse así de las subidas del Euribor. Se trata de:

• Comisión de novación: Implica un cambio de condiciones del préstamo dentro de la misma entidad y se establece cuando se negocian las condiciones de la hipoteca. Oscila entre el 0 y el 1% del capital a amortizar.

• Comisión por subrogación: Supone cambiar de entidad. Desde el año 2008, el máximo legal establecido es del 0,50%.

4.- Productos asociados de la entidad
Por último, desde este portal recuerdan que el diferencial puede variar en función de la contratación de determinados productos con el banco: domiciliación de una nómina y recibos, la contratación de un plan de pensiones o un producto de inversión, la expedición y el uso mínimo de una tarjeta… "En ocasiones, su existencia se traduce en bonificaciones en las cuotas", explican.
No obstante, sólo un producto es de suscripción obligatoria: el seguro de daños. Se contrata sobre el bien hipotecado y cubre los daños que pueda sufrir en un incendio o por la acción de elementos naturales. Su objetivo, asegurar el valor del bien hipotecado. Los expertos recomiendan echar mano de la calculadora para comprobar si realmente compensa contratar muchos de estos productos a cambio de una rebaja en los diferenciales.

Aumentan las compras de viviendas sin hipoteca

Este martes supimos que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en junio en 14.053, un 42,2% menos que hace un año. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las viviendas hipotecadas encadenan ya 38 meses de caídas consecutivas. ¿Qué indica esta enorme caída de las antaño ansiadas hipotecas? La brecha entre hipotecas y transacciones también la explica la debilidad de la demanda interna.

Obviamente si las familias dejan de pedir hipotecas es porque no se lo pueden permitir, pero también porque los bancos ya no las dan con esa alegría de los tiempos del boom, alegría que hoy tanto lamentamos. El mercado de la vivienda está cambiando: menos hipotecas, más compras sin hipoteca y más alquileres. BBVA Research, el servicio de estudios del banco, considera que los datos de constitución de hipotecas en junio muestran una "nueva recaída en el mercado", tras la moderación de la contracción del mes de mayo. El banco ha analizado los datos del INE sobre hipotecas y entiende que éstos, unidos a los datos de compra de vivienda, ponen de manifiesto "un aumento de la proporción de compras realizada sin necesidad de recurrir al financiación ajena". Desde la entidad financiera explicaron que "el buen tono de las compras de viviendas por parte de extranjeros y el atractivo que comienza a tener algún segmento del mercado para los inversores, junto con la debilidad de la demanda interna, podrían explicar el aumento de la brecha entre hipotecas y transacciones". El cambio de paradigma es positivo para la economía porque la hace más estable

Menos compras y sin hipoteca; es una tendencia del mercado. La otra es el alquiler. El director comercial de Alquiler Seguro, David Caraballo, asegura que el desplome de las hipotecas constata el "cambio de paradigma y de modelo" que se está produciendo en la economía española: los ciudadanos optan más por el alquiler que por la compra de vivienda. En declaraciones a Europa Press, Caraballo considera "revelador" el dato de hipotecas de junio y asegura que esta tendencia se está produciendo en todo el territorio español, aunque en unas regiones más que en otras. Este cambio de tendencia, asegura, es positivo para la economía española porque la hace más "estable". Alquiler Seguro vive de eso, de los alquileres, y desde esa perspectiva recuerda las ventajas de alquilar una vivienda: facilita la movilidad geográfica, permite invertir el dinero que se hubiera gastado en la compra en otros instrumentos de ahorro o inversión y no implica compromisos a 30 o 40 años.

Euribor sube en agosto

El euríbor a doce meses, la referencia más utilizada en España para calcular el precio de las hipotecas, terminará agosto en torno al 0,540%, ligeramente por encima del 0,525 % de julio, pero abaratará de nuevo estos préstamos. En concreto y a falta de sólo cinco sesiones hábiles para que termine agosto, la media del indicador se sitúa en el 0,540%, con lo que una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años que se revise utilizando este dato se reducirá en unos 270 euros al año, alrededor de 22,5 euros mensuales. A lo largo del mes de agosto, el euríbor ha pasado del 0,531% registrado el día 1, su nivel mensual más bajo, al 0,552% del pasado viernes, pero ha perdido 0,336 puntos frente a agosto de 2012, lo que permite que las hipotecas puedan volver a bajar. El euríbor evoluciona en la misma línea que los tipos de interés, es decir, en función de las subidas o bajadas del precio del dinero en la zona del euro que aprueba el Banco Central Europeo (BCE), que en su última reunión dejó los tipos en el mínimo del 0,5 %. La caída del euríbor no supone siempre una rebaja en las hipotecas ya que algunas están sujetas a las llamadas 'cláusulas suelo', que fijan unos intereses mínimos En lo que va de 2013, febrero cerró con el euríbor más alto, muy próximo al 0,6% (0,594%) frente al significativo descenso de mayo, el mínimo histórico del 0,484%. Desde 2007, el euríbor ha oscilado entre el máximo del 5,393%, alcanzado en julio de 2008, y el mínimo del pasado mayo (0,484%). No obstante, la caída del indicador no supone siempre una rebaja en las hipotecas puesto que algunas están sujetas a las llamadas cláusulas suelo, que fijan unos intereses mínimos que impiden a los clientes beneficiarse de determinadas bajadas del euríbor. Unas cláusulas que las entidades ya han comenzado a retirar, tras la sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo que las declaraba nulas en caso de que hubiera habido falta de transparencia.

Domiciliar la nómina, beneficiosa para rebajar la hipoteca

 La domiciliación de la nómina, una tarjeta de crédito o el seguro de vida pueden significar una cuota de hipoteca más barata. Y es que cada vez hay más entidades bancarias que ofrecen rebajas en el tipo de interés de la hipoteca si éstas se vinculan a la contratación de otros productos y servicios. Bonificaciones que pueden llegar a reducir el diferencial que se añade al índice de referencia (en la mayoría de los casos el Euribor) hasta en 0,65 puntos.

Un dato importante a tener en cuenta considerando que, según el comparador de hipotecas Bankimia, el diferencial medio sobre el euribor ha escalado hasta el 3,2% durante el pasado mes de julio.

No se bonifica de la misma manera la domiciliación de la nómina que la contratación de una tarjeta de crédito o un seguro de vida o de protección de pagos. Domiciliar la nómina es, sin duda, la vinculación más "premiada" en estos momentos por las entidades bancarias españolas, según un estudio realizado por Bankimia.

Tomando como referencia 20 hipotecas de diferentes entidades que bonifican con rebajas del tipo de interés por cada producto contratado, 18 lo hacen por domiciliar la nómina.

Además, la domiciliación de la nómina es, hoy por hoy, la vinculación que registra una bonificación más elevada, en concreto supone una rebaja media de 0,20 puntos en el tipo de interés de la hipoteca. A la domiciliación de la nómina le sigue la contratación de un seguro de vida.

De las 20 hipotecas tomadas como referencia, 17 bonifican su contratación y lo hacen con una rebaja media en el diferencial de 0,16 puntos. Los seguros del hogar también suelen ser otro de los productos que más entidades bonifican, de media reducen el diferencial 0,13 puntos.

En la misma línea se mueve la bonificación por contratar una tarjeta. De las 20 hipotecas estudiadas, 10 ofrecen una rebaja en el diferencial por su contratación. De media, la rebaja se sitúa en 0,13 puntos.

Por su parte, contratar un plan de pensiones (7 hipotecas bonifican su contratación) rebaja el diferencial una media de 0,12 puntos mientras que hacerse con un seguro de protección de pagos (también 7 hipotecas bonifican su contratación) supone una rebaja media de 0,11 puntos.

Según la Guía de acceso al préstamo hipotecario, elaborado por el Banco de España el pasado mes de julio, más allá del seguro de daños (también denominado seguro del hogar) el prestatario no tiene ninguna obligación de contratar productos adicionales.

Aun así el documento indica que las entidades pueden “exigir” la suscripción de otros seguros para conseguir una hipoteca con mejores condiciones. La entidad presidida por Luis María Linde deja en manos del cliente “decidir si le interesa o no la oferta” siempre que la entidad “informe al cliente de manera expresa y comprensible la posibilidad o no de contratar de manera independiente y qué condiciones tiene”.

Cómo elegir la financiación adecuada

La situación económica de la economía real, con tasas de paro superiores al 27% según la EPA, dibuja un escenario de riesgo muy complicado, con una morosidad actual y futura muy preocupante. A mayor riesgo para el banco, mayores intereses para financiar la compra de la vivienda habitual. Unos balances bancarios repletos de activos inmobiliarios, pero faltos de liquidez. Cuando no sobre el dinero, se vende más caro, como cualquier otro bien y servicio del mercado.

Un Euribor artificialmente bajo, si pensamos que se supone refleja el coste de prestarse dinero entre los bancos europeos. Un referencial al 0,507% en una época de desconfianza generalizada del sistema financiero no refleja la realidad, sino la política monetaria que marca el Banco Central Europeo. Y quedan varios años de tipos bajos, si hacemos caso a lo que dice su presidente. Simplificando, mientras no salgamos con cierta fuerza de la crisis, los tipos seguirán bajos. Para compensar esta anomalía, los bancos aumentan los diferenciales, política muy peligrosa en cuanto suba el Euribor.


Si todo ello no fuera suficiente, la actual incertidumbre normativa en materia hipotecaria se refleja en la concesión de hipotecas. Estamos pasando de una regulación hipotecaria exageradamente favorable para el acreedor, con una garantía real que se podía adjudicar al 50% (la Ley 1/2013 ha aumentado al 70% este porcentaje en caso de subasta desierta de vivienda habitual), además de la garantía personal del deudor, que responde con todo su patrimonio presente y futuro, y un procedimiento de ejecución hipotecaria que dejaba sin poderes al Juez, a unas normas mucho más inciertas para el interés bancario. Acatando lo dictado por el Tribunal de Justicia Europeo, el Juez puede paralizar el procedimiento si detecta cláusulas abusivas; si a ello le añadimos que el Tribunal Supremo ha abierto la caja de Pandora con las cláusulas de suelo, por ejemplo, los problemas que ahora tiene el banco para ejecutar la hipoteca se han disparado. Y en lugar pero no menos importante, las entidades financieras se han dado cuenta de que ni la economía siempre crece, ni las casas siempre suben de valor. El análisis de riesgo, valorar las probabilidades de que los clientes devuelvan el dinero que se les ha prestado a 30 o 40 años, vuelve a tener la importancia que nunca debería haber perdido. Y cuando los departamentos de riesgo mandan sobre los comerciales, se conceden menos préstamos. Búsqueda de financiación Con este panorama, encontrar financiación más barata que los dos puntos por encima del Euribor se convierte en una misión imposible.

Solamente contratando los servicios de un intermediario hipotecario, que han de cumplir con la Ley 2/2009, podemos obtener tipos por debajo del Euribor más dos puntos. Sin embargo, hay que hacer números para ver si nos conviene o no frente a otras ofertas hipotecarias, sumando al coste de los intereses, la comisión de apertura y los honorarios del intermediario.

La hipoteca de RN, que tramita el bróker con entidades financieras debidamente supervisadas por el Banco de España, ofrece un competitivo Euribor + 1,50 (hasta el 70% del valor de compra) hasta Euribor + 1,60, a 30 años y financiando el 80% del valor de compra de la vivienda. El perfil económico del cliente ha de ser muy bueno, además de aportar importantes ahorros (el 20% de la compra más los gastos). La vinculación de referencia es la habitual, domiciliación de nómina y seguros de hogar y vida. La siguiente hipoteca según tipos baratos es la Hipoteca Activa Plus de ActivoBank, marca online del Banco Sabadell. Se puede conseguir de un Euribor + 2,50 a un Euribor + 2,25, con un plazo de hasta 40 años. Además tiene una cláusula de suelo del 3%, con lo que nunca pagaremos menos intereses que este límite a la baja.

Recordemos que estas cláusulas no son abusivas per se, sino que es la falta de transparencia lo que las hace cláusulas nulas. Como máximo obtendremos el 80% del valor de compra, así que hay que tener más del 30% del préstamo ahorrado. La Hipoteca Naranja de ING se sitúa en tercer lugar de la clasificación, con un Euribor + 2,29% hasta 40 años, financiando hasta el 80% de tasación. Como en todos sus productos, las comisiones brillan por su ausencia. Destacar la Hipoteca Fidelis de Caja España-Caja Duero, muy interesante si tenemos suficientes ahorros para solicitar un importe inferior al 60% del valor de compra.

En este caso y cumpliendo con la vinculación que nos piden (la habitual más un gasto determinado con tarjetas y contratar un plan de pensiones), la entidad puede llegar a ofrecernos un Euribor + 2,50 a un plazo máximo de 40 años. Es muy importante que calculemos los costes de los productos asociados que nos piden los bancos, además de tener en cuenta comisiones y tipo de interés. A veces, una hipoteca que por TAE es atractiva, pasa a ser demasiado cara si le sumamos los demás costes asociados. En la quinta posición de nuestra clasificación de las hipotecas menos caras del momento, se encuentra la Hipoteca Open de Openbank, marca online del Banco Santander. En el mejor de los casos podemos obtener un préstamo a tipo variable de Euribor + 2,50. El plazo máximo es de 30 años y no tiene comisión de apertura, punto muy importante a tener en cuenta en todo análisis hipotecario.

El euribor sube en Julio pero no afecta al bolsillo de los hipotecados

El euribor a 12 meses, principal indicador para el cálculo de las hipotecas en españa, despide el mes de julio de 2013 en el 0,52%, una décima por encima del mes de junio pero cinco décimas por debajo de julio del año pasado. aunque lleva dos meses de subidas consecutivas en tasa mensual, los hipotecados seguirán beneficiándose de un euribor más bajo que hace un año o que el semestre anterior. en idealista news puedes calcular de forma precisa y personalizada cuánto bajará tu hipoteca en la próxima revisión

El euribor de julio cierra el mes con una suave subida con respecto al mes anterior. pero respecto a julio del año pasado, el indicador se mantendrá cinco décimas por debajo, con lo que al hipotecado que le toque revisar de forma anual una hipoteca de 200.000 euros y que le queden 24 años aún de vida del préstamo verá su cuota reducida en un 8%, lo que supone pagar 74 euros menos todos los meses o un ahorro anual de casi 900 euros

Pero si la hipoteca que toca revisar tiene aún una vida de 39 años, el ahorro rondará el 11%, con lo que al mes pagará 82euros menos y al año, casi 1.000 euros menos

Los tipos de interés (referencia del euribor) en la zona euro siguen en mínimos históricos, en el 0,50%, sin embargo ya hay entidades que adelantan una subida del euribor a 12 meses antes de que finalice el año. este indicador ha comenzado una senda alcista aunque tímida. algunos expertos aseguran que si la economía europea mejora, el euribor a 12 meses lo recogerá con subidas

Banca hipotecaria en Verano

La banca ha aprovechado la llegada del verano para dar algunas pinceladas a su oferta de hipotecas. Entre las novedades destacan ligeras bajadas en los diferenciales que se añaden al euríbor y la aparición de préstamos especiales para la compra de inmuebles del famoso ‘banco malo’. Eso sí, las condiciones más ventajosas siguen siendo para las viviendas propiedad de las entidades. Aun así, la firma de hipotecas sigue anclada en niveles mínimos, según los datos del INE, una tendencia a la baja que dura ya tres años.

1. Los mejores precios y condiciones para los pisos de la banca

La banca sigue reservando las mejores ofertas hipotecarias para quien elija una vivienda de su cartera inmobiliaria. Son sin duda las hipotecas con las condiciones más ventajosas del momento, dado que solo en estos casos la financiación alcanza hasta el 100% y son más baratas y flexibles, con plazos de amortización más largos.

Y eso pese a que la reforma hipotecaria, que entró en vigor el pasado mes de mayo con su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), establece que los nuevos préstamos no podrán concederse por un plazo superior a los 30 años ni cubrir más del 80% del valor de tasación del inmueble.

Openbank, la entidad online del Banco Santander, anuncia la Hipoteca Altamira para viviendas de obra nueva y de segunda mano que se encuentren en la web de la sociedad inmobiliaria del grupo, Altamira Santander Real State. Ofrece euríbor + 1,25% con hasta el 100% de financiación y a 40 años. Eso sí, tiene una comisión de apertura del 0,20%. El diferencial sobre el euríbor se eleva al 2,50% y el plazo se acorta a 30 años si el préstamo es para un inmueble ajeno a la entidad, y siempre que se domicilien la nómina, tres recibos mensuales y se usen las tarjetas 4B y Visa. Sin esta vinculación, el diferencial llega al 3%.

Grupo Banco Popular ha mejorado incluso su Hipoteca Aliseda, con un tipo de interés variable de euríbor + 0,90% durante el primer año y un diferencial del 1,25% el resto del tiempo. Anteriormente, los primeros 24 meses se pagaba euríbor + 1,25% y los demás un 1,75% sobre el índice de referencia. El plazo máximo se ha alargado 10 años, hasta 40, y ahora no cobra comisión de apertura (antes un 0,10%). Financia el 100% del precio de compraventa más gastos (impuestos, notaría, gestoría y registros) y, además, tiene una carencia de hasta 24 meses, en la que solo se pagarán intereses. En caso de desistimiento, la compensación es del 0,50% los primeros cinco años de vida del préstamo y el 0,25% a partir del quinto año.

En BBVA, para las casas de su portal inmobiliario, financian el 100% a 40 años y libre de comisiones. Además da facilidades para rebajar la cuota hasta un 30%.

El grupo Liberbank premia la compra de sus inmuebles con euríbor + 1,75%, mientras que para el resto de viviendas hay un suelo del 4%.

2. Nuevo préstamos especiales para el 'banco malo'

Banco Sabadell ha sido la última entidad financiera en lanzar una hipoteca específica para la compra de inmuebles en manos de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) o banco malo, como se le conoce popularmente. Ha seguido los pasos de Banco Santander y CaixaBank, que fueron las primeras en cerrar acuerdos hipotecarios con la Sareb. Las tres entidades han habilitado para este tipo de productos hasta 1.000 millones de euros. Asimismo, BBVA está estudiando esta posibilidad.

El pasado junio nació la Superhipoteca Sareb-Santander a 30 años que cubre hasta el 80% del valor de tasación de viviendas destinadas a primera residencia, a un precio a partir de euríbor + 2,25%, dependiendo de la vinculación que asuma el cliente. Para segundas residencias, la financiación máxima pasa a ser del 60%, con plazos de hasta 25 años y con tipos mínimos del 3% sobre el euríbor.

El Préstamo Hipotecario Estrella Bonificado Sareb-CaixaBank también con una duración de 30 años y con un porcentaje de financiación de hasta el 80%, añade al euríbor un diferencial del 3%, que tras obtener una bonificación de hasta el 0,70% por vinculación se reduce al 2,30%. En el caso de segundas residencias, como mucho financia el 60% a 25 años y a un tipo de interés de euríbor + 4%.

Por su parte, la Hipoteca Bonificada Sareb-Sabadell para particulares residentes financia hasta el 80% del valor de tasación de primeras viviendas a un plazo de 30 años. El primer año se aplica un tipo de interés fijo del 4% y el resto el tipo estándar será de euríbor más un diferencial del 3,5%, que puede bajar hasta el 2,5% en función de la bonificación asignada. Para segundas residencias, las condiciones son las mismas, aunque la financiación máxima es del 70%. A los no residentes ofrece un tipo fijo del 4,85% los primeros doce meses y los siguientes euríbor + 4,05%, porcentaje que puede reducirse al 3,30% en caso de bonificación.

Los convenios tienen vigencia hasta el 31 de diciembre de 2014, susceptibles de prórroga.

Sareb cuenta en su cartera con 55.700 viviendas y unos 30.000 activos anexos, como plazas de garaje y trasteros.

3. Diferenciales en torno al 2% y ofertas personales

Fuera del particular universo de los pisos propiedad de la banca, las hipotecas más atractivas las siguen acaparando los bancos online, y eso a pesar de que en los últimos meses han disparado los diferenciales que aplican sobre el índice de referencia euríbor hasta situarlos por encima del 2%, prácticamente en el mismo nivel que las entidades tradicionales.

La oferta más interesante sigue siendo la Hipoteca Naranja de ING Direct para clientes, con euríbor + 2,29%. Además, la entidad acaba de bajar en 0,8 puntos porcentuales el diferencial para los que no sean clientes, desde el 3,49% al 2,69%. No tiene suelo ni comisiones, pero para disfrutar de estas condiciones hay que tener domiciliada la nómina o pensión y contratar un seguro de vida y hogar. El plazo es hasta 40 años y financia el 80% del valor de tasación de la vivienda.

Un diferencial sobre el euríbor más bajo, del 2,25%, comercializa ActivoBank en su Hipoteca Activo Plus, contratando un seguro de vida, hogar y llevando la nómina (en caso contrario el interés sube al 2,50%). Sin embargo, tiene un suelo hipotecario del 3% y un techo del 12%. Tampoco cobra comisiones y la duración máxima es de 40 años.

La Hipoteca Azul de iBanesto tiene un precio de euríbor + 2,64%, sin comisiones ni cláusula suelo, aunque el periodo de amortización se estrecha a 30 años y la lista de productos vinculados es más larga: domiciliación de las nóminas de los titulares, dos recibos, tarjetas y un seguro multiriesgo de hogar y vida con Santander Seguros.

La Hipoteca Uno-e, del grupo BBVA, con un plazo de hasta 35 años permite llegar con fidelización a un interés del 2,70% sobre el euríbor. Sin ninguna vinculación el diferencial alcanza el 3%.

La Hipoteca Sin Mas de Bankinter presta a 40 años a los menores de 35 años, a un tipo fijo del 4,5% los doce primeros meses y euríbor más un precio personalizado el resto de años en función del perfil del cliente y el grado de vinculación. Cobra un 1% por apertura.

Cada vez más algunas entidades, como CaixaBank, BBVAo Santander, fijan las condiciones de las hipotecas dependiendo del tipo de cliente y su relación con el banco.

Por su parte, la Hipoteca EVO, de EVO Banco (marca comercial de NCG), tiene un tipo mixto del 3,65% el primer año y euríbor + 2,55% el resto. La principal ventaja es que está ausente de comisiones y requisitos.

4. El tipo de interés fijo oscila entre el 6% y el 8%

La oferta de hipotecas con un tipo de interés fijo es más escasa y por regla general la vida del préstamo es más corta, en torno a 25 años. Entre los pros destacan que el hipotecado tendrá una cuota estable y se exige menor vinculación que en las hipotecas a tipo variable. Pero las comisiones son mayores y también los intereses que se aplican, que oscilan entre el 6% y el 8%.

Actualmente, la más asequible del mercado es la Hipoteca Abierta Bonificada de CaixaBank al 6,20% hasta 25 años y con una cuantía máxima del 80% del valor de tasación de la vivienda. Da la posibilidad de establecer hasta dos años de carencia, pero requiere la contratación de un seguro de hogar y un depósito a la vista. Tiene una comisión de apertura del 1,50% y además una compensación por riesgo de tipo de interés del 2,5% (en caso de amortización o cancelación anticipada que genere pérdidas para el banco).

El tipo de interés puede subir al 6,95% dependiendo de la vinculación, el importe y la duración del préstamo.

Le sigue la hipoteca de ActivoBank a un tipo fijo del 6,40%, que también cubre el 80% y con igual gasto de apertura, aunque en caso de liquidar antes de tiempo hay una comisión del 0,5%, y la prima por riesgo de tipo de interés se eleva al 4%. Es a 30 años y únicamente requiere un seguro de hogar.

Banco Sabadell ofrece un tipo fijo que depende del plazo de la hipoteca, 30 años como máximo. Es obligatorio el seguro de hogar y vida y la comisión de apertura es negociable. Igualmente, la indemnización por pago anticipado es del 4%.

La Superhipoteca a tipo fijo de Santander para vivienda habitual financia hasta el 80% del importe menor entre el valor de compra y el de tasación, aplicando un interés del 7,95% para un plazo de 20 años. Hay un periodo inicial de carencia de hasta un año y no es necesario contratar ningún producto adicional.

Entre las hipotecas mixtas se encuentran las que comercializa Caja España-Duero. La Hipoteca Net Fidelis tiene un tipo fijo del 3,50% el primer año y el resto euríbor + 2,50%. La vinculación es bastante alta, con domiciliación de la nómina, compras con tarjetas, plan de pensiones y seguros, y solo financia hasta el 60%.

33% de los ingresos para pagar hipoteca

Durante el 2012 las familias destinaron el 33,1% de sus ingresos brutos anuales a comprar una vivienda y emplearon para ello una media de 5,9 años, lejos de los máximos que se alcanzaban en pleno 'boom' del sector inmobiliario.

El porcentaje anual de ingresos que necesitaron los hogares españoles para adquirir una casa se redujo en 8,9 puntos con respecto a las cotas que se registraban hace cuatro años, en 2008, cuando los hogares dedicaban el 42% de su renta.

Desde 1995, cuando el Banco de España tiene datos comparables, el esfuerzo de las familias ha pasado de situarse en un entorno del 36% a reducirse por debajo del 30% durante el periodo comprendido entre 1996 y 2006, año a partir del cual repuntó hasta superar el 40% en 2008 y volvió a reducirse desde entonces hasta el nivel actual.

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