El mercado hipotecario español está colapsado. Las ventas de pisos y la concesión de hipotecas se han desplomado. Es cierto que todavía hay gente que necesita y quiere comprar una vivienda pero el principal problema sigue siendo la falta de financiación.
El crédito no fluye en ninguna dirección. Ni de la banca hacia los ciudadanos ni de los mercados hacia la banca. Un círculo vicioso generado por la falta de confianza en nuestro mercado hipotecario y nuestro sector financiero. Y es precisamente ahí donde se encuentra la clave para que el crédito vuelva a moverse en ambas direcciones.
“El principal problema es que seguimos mirando atrás. Y está bien aprender de los errores del pasado pero también es necesario tirar hacia adelante. Se han tomado y anunciado muchas medidas. Pero todas son coyunturales y lo que hace falta es un plan de futuro”, explica Angel Mas, presidente de la división de Seguro de Crédito Hipotecario Europeo de Genworth Financial.
Según datos de la AHE, en noviembre de 2012 había en España 430.000 millones de euros en cédulas hipotecarias, uno de los principales medios de financiación de la banca. “Muchas cédulas vencen en tres, cinco, siete años y cuando esto suceda si la banca no origina activos de buena calidad tendremos un problema”, apunta Mas. “Es necesario que las nuevas hipotecas tengan la suficiente calidad para que puedan reemplazar sin problemas a las que vencen en los próximos años”, añade.
En busca de la hipoteca 'prime'
En España, al igual que en otros países como Irlanda o Estados Unidos, se concedieron miles de hipotecas ‘subprime’ en pleno boom inmobiliario.
Hipotecas que no reunían unos estándares mínimos de calidad y con un elevado riesgo de insolvencia por parte del deudor hipotecario, que con el estallido de la crisis y el fuerte aumento del desempleo se han traducido en impagos y morosidad para la banca, en cientos de ejecuciones hipotecarias y en miles de millones en activos adjudicados.
Para que esto no vuelva a suceder y para que el mercado confíe de nuevo en los bancos españoles, estos puedan acceder al crédito y se abra el grifo de la financiación para familias y empresas, es necesario definir qué es una hipoteca de alta calidad. Una hipoteca 'prime' que goce de reconocimiento de los mercados Y de los organismos internacionales, como ya sucede con el modelo canadiense o el italiano. "Las entidades se están financiando a corto plazo pero asumiendo riesgos a largo plazo con las hipotecas”, explica Angel Mas.
Sin embargo, el principal problema es que el mensaje que sigue llegando a los mercados es que todavía se conceden hipotecas al 100% -cuando se trata de inmuebles en manos de la banca-, con periodos de carencia y con financiación de los gastos asociados a la compraventa del inmueble. Mensajes todos ellos que transmiten falta de credibilidad en cómo se están originando determinadas hipotecas y que no sólo pasan factura a la financiación, sino que acaban repercutiendo negativamente en todo el sistema.
El problema no es una hipoteca al 100%
Para que una hipoteca sea de calidad, no es necesario que se limite el loan-to value (TLV) -porcentaje de financiación sobre el valor del inmueble-. “El problema de las hipotecas en España no ha sido un LTV alto. De hecho, en España, la mayoría de los compradores hoy en día necesita un elevado LTV, la máxima financiación posible respecto al valor del inmueble para poder comprar una vivienda. El problema ha sido no haber tenido en cuenta en la concesión de hipotecas otros factores como la renta disponible, el historial crediticio, la estabilidad laboral o la prueba de ingresos de los clientes", apunta Angel Mas.
De hecho, el propio Financial Stability Board (FSB) - organismo del G-20 del que forman parte los bancos centrales de los principales países del mundo- reconoce que no es necesario que se limite el LTV de los préstamos si los estándares de financiación son lo suficientemente prudentes.
Y es que, a diferencia de lo que defienden algunas agencias de rating, "la probabilidad de impago no viene definida por el LTV. La probabilidad de que alguien deje de pagar su hipoteca depende de otros muchos factores", apunta Mas. Factores como los mencionados anteriormente y factores todos ellos que forman parte de una misma ecuación.
“No tiene sentido que nos centremos solamente en una sola de las variables. Por eso es necesario que el Estado cree un marco en el que se definan las hipotecas de alta calidad. Y este marco debe ser universal, no optativo para las entidades financieras quienes, sin embargo, sí podrían competir dentro del mismo. Y es el Estado quien debe incentivar la prudencia en la concesión de hipotecas".
Estas hipotecas 'prime', según explica Angel Mas, "consumirían menos capital a la banca, lo que abriría el crédito a las empresas y familias y, además, al ser de alta calidad, las entidades tendrían mayores facilidades de financiación en los mercados internacionales".
Las directrices marcadas por el Financial Stability Board, encaminadas a la concesión de hipotecas de calidad recogen, por ejemplo, que se verifiquen de manera efectiva los ingresos del cliente, que éste tenga una capacidad de pago razonable o que los ratios de LTV sean adecuados, entre otros aspectos.
Asimismo, recomienda el uso prudente del seguro hipotecario. Un seguro que no debe ser un sustituto de las prácticas de análisis antes mencionadas, pero el FSB recomienda que se pueda utilizar para incrementar el importe del préstamo. Esto es, cuando un préstamo reúna las condiciones antes señaladas, que el LTV pueda ampliarse.
Este tipo de seguros permitirían a las entidades protegerse, por ejemplo, ante pérdidas de valor del activo como ha sucedido con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España. Y evitar el fenómeno de las 'hipotecas underwater' cuando cuando el valor de una vivienda es inferior al de su hipoteca.
