El Euribor marca otro mínimo histórico

El Euribor a doce meses ha cerrado el mes de marzo en el 0,545%, un mínimo histórico que pone fin a dos meses consecutivos de subidas y que rebajará las hipotecas contratadas hace un año que se revisen en abril en aproximadamente 65 euros mensuales o 780 al año. Una hipoteca media de 150.000 euros contratada hace un año, en marzo de 2012, pasará de abonar mensualmente una cuota de 600 euros a una de 535.

Esto es así porque hace un año, en marzo de 2012, el Euribor, que es el indicador más utilizado para el cálculo de hipotecas, se situaba en el 1,499%, casi tres veces más que ahora. La rebaja de marzo rompe con dos meses consecutivos de subidas, ya que en enero subió al 0,575% en su primera subida mensual desde octubre de 2010. En febrero de este año volvió a repuntar ligeramente hasta el 0,594%, y a lo largo de este mes ha oscilado entre el mínimo intradía del 7 de marzo (0,538%) y el máximo diario del pasado viernes, día 22 de marzo (0,553%). En la jornada de ayer, cotizó al 0,547% hasta cerrar el mes en el 0,545%.

Pero de este descenso en el coste de las hipotecas sólo se podrán beneficiar aquellos préstamos hipotecarios que no incluyan una cláusula suelo, que les impide bajar de un porcentaje que ronda el 3%.

De este descenso no se podrán beneficiar los préstamos con 'cláusula suelo', que impide que el interés baje del 3%

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) calcula que en el Estado español hay alrededor de cuatro millones de personas en cuyas hipotecas está contenida esta cláusula. Según un informe presentado por el Banco de España en 2010, aproximadamente un tercio de las hipotecas existentes estaban sujetas a cláusulas que limitan las oscilaciones de los tipos de interés.

El pasado 20 de marzo, el Tribunal Supremo declaró la nulidad de las cláusulas suelo en los casos en que se produzca una falta de transparencia, estimando parcialmente un recurso de casación que presentó la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios y Financieros (Ausbanc) contra una sentencia que avalaba estas cláusulas.

En la evolución del Euribor pesan las subidas o bajadas de tipos de interés en la zona del euro que decide el Banco Central Europeo (BCE), cuyo mandato principal es el control de la inflación pero que en los últimos años ha procurado mantener bajo el precio del dinero para reactivar la economía de la región.

El Euribor marcó su máximo histórico en julio de 2008, al cerrar en el 5,393%, y a partir de ese momento inició una trayectoria a la baja que se paró en 2010, y que retomó a mediados de 2011.

En los últimos meses, algunos bancos se han retirado del panel de entidades que permite calcular el Euribor, algo que el BCE no cree que dañe el mecanismo de transmisión de la política monetaria, pero que sí indica "una pérdida de confianza en el modelo". Esta pérdida de confianza obedece a las recientes investigaciones que las autoridades de supervisión financiera de Estados Unidos, Reino Unido y Alemania han llevado a cabo a algunos bancos por su implicación en la manipulación del índica Libor.

Seis años de caídas en las firmas de hipotecas

La constitución de hipotecas sobre viviendas alcanzó las 274.715 en 2012, lo que supone una reducción del 32,7% respecto a 2011 y el sexto año consecutivo de descensos según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El INE ha publicado por primera vez, de manera independiente, un resumen anual de la evolución de la estadística de Hipotecas, en la que se pone de manifiesto que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas durante el año pasado (274.715), es también la menor cifra registrada en el último lustro.

Tal y como se desprende de los datos difundidos, la caída de las hipotecas constituidas sobre viviendas al cierre de 2012 (-32,7%) es una décima inferior a la que se registró un año antes, periodo en el que se redujo el 32,8%. En 2010, la caída fue del 6,7 % y en 2009, del 22,2%.

Durante el año pasado, el capital prestado por los bancos, cajas y cooperativas de crédito para la compra de una vivienda también se redujo el 38% hasta los 28.348 millones de euros. Una caída que es superior a la de 2011, cuando fue del 35,6%; a la de 2010; del 7,4 %; y a la de 2009, del 34,4%. El importe medio de los préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda también se redujeron el 7,8% hasta los 103.192 euros en 2012.

Los mismos datos del INE indican que en el conjunto del mercado, que incluye tanto las fincas urbanas, las rústicas y las viviendas, se firmaron un total de 459.679 hipotecas en 2012, el 29,5% menos, con un importe de 51.886 millones de euros, también el 33,4 % inferior.

En 2012, el número de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad fue de 323.109, el 3,3% menos. Del total, se registraron 268.062 novaciones o modificaciones producidas con la misma entidad financiera, lo que supone el 4,1% menos en tasa interanual. Por su parte, el número de operaciones de cambio de entidad (subrogaciones al acreedor) disminuyó el 0,5% en 2012 y el número de hipotecas en las que cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) aumentó el 5%. El total de hipotecas canceladas fue de 446.202 en 2012, de las que 294.922 fueron sobre viviendas.

Por comunidades autónomas, los datos del INE indican que las regiones que registraron durante el año pasado el mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (52.537); Cataluña (42.632) y la Comunidad de Madrid (37.547). Por el contrario, las que menos fueron Ceuta (304); Melilla (579); La Rioja (1.895) y Cantabria (3.520).

Los mismos datos del INE también señalan que las comunidades en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron las de Madrid (5.362,4 millones de euros), Andalucía (4.796,0 millones) y Cataluña (4.600,8 millones).

Todas las comunidades autónomas presentaron tasas anuales negativas del capital prestado, aunque los mayores descensos se registraron en La Rioja (-51,2%), Galicia (-47,0%) y la Región de Murcia (-46,0%).

Por su parte, las comunidades que registraron las caídas más moderadas fueron Comunidad Foral de Navarra (-30,9%), Islas Baleares (-31,1%) y Castilla y León (-31,4%).

Rescision de fianzas, avales y préstamos hipotecarios

La crisis económica generalizada ha provocado la insolvencia de las empresas, y también de las personas físicas.

Sin duda, el principal motivo de la insolvencia de las personas físicas ha sido el otorgamiento por parte de éstas de fianzas, avales o hipotecas en garantía de deudas ajenas, generalmente, de sociedades de las que se era propietario y/o administrador, pero también, en ocasiones, simplemente familiar, más o menos cercano, o amigo.

Frente a ello, los avalistas se preguntan cómo pueden reaccionar, es decir, si existen en nuestro ordenamiento jurídico mecanismos para la impugnación de dichos avales, prestados muchos ellos sin causa y sin el conocimiento debido de sus fatales consecuencias.

Por un lado, tenemos las acciones generales para la impugnación de los contratos (acciones rescisorias del art. 1.291 C.c., acciones de nulidad del art. 1.301 C.c. por defecto de consentimiento u otras causas), que ofrecen todas ellas gran dificultad.

Además de dichas acciones, existe una vía específica que permite obtener la rescisión de los avales mediante la acción de reintegración del artículo 71 de la Ley Concursal, a través de la cual es posible la rescisión de los avales y demás garantías (hipotecas) prestados en garantía de deuda ajena, y que está generando una jurisprudencia cada vez más abundante.

Como cuestión previa, es necesario indicar que para el ejercicio de dicha acción rescisoria, la persona que la ejercita tiene que estar declarada en concurso de acreedores. Y partiendo de dicha situación concursal, es necesario acudir al artículo 71 LC que establece:

Artículo 71. Acciones de reintegración.

1. Declarado el concurso, serán rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración, aunque no hubiere existido intención fraudulenta.
2. El perjuicio patrimonial se presume, sin admitir prueba en contrario, cuando se trate de actos de disposición a título gratuito, salvo las liberalidades de uso, y de pagos u otros actos de extinción de obligaciones cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración del concurso, excepto si contasen con garantía real, en cuyo caso se aplicará lo previsto en el apartado siguiente.
3. Salvo prueba en contrario, el perjuicio patrimonial se presume cuando se trate de los siguientes actos:
1.º Los dispositivos a título oneroso realizados a favor de alguna de las personas especialmente relacionadas con el concursado.
2.º La constitución de garantías reales a favor de obligaciones preexistentes o de las nuevas contraídas en sustitución de aquéllas.
3.º Los pagos u otros actos de extinción de obligaciones que contasen con garantía real y cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración del concurso.
4. Cuando se trate de actos no comprendidos en los tres supuestos previstos en el apartado anterior, el perjuicio patrimonial deberá ser probado por quien ejercite la acción rescisoria.”

En suma, el requisito fundamental (aparte del temporal, que requiere que el negocio jurídico a rescindir se haya formalizado dentro de los dos años anteriores a la fecha de declaración de concurso) será la existencia de perjuicio patrimonial para la masa activa del concurso. Ahora bien, el mismo precepto relaciona una serie de supuestos en los que existe presunción de perjuicio patrimonial, que a su vez son de dos tipos:

- Presunción iures et de iure
- Presunción iuris tantum

Para el resto de supuestos, se requerirá la prueba del perjuicio patrimonial, que deberá acreditar la parte actora.

En consecuencia, es frecuente, en el ejercicio de acciones rescisorias, que se discuta sobre la concurrencia o no del requisito objetivo del art. 71 LC (perjuicio patrimonial para la masa activa) y en particular, si concurren las presunciones iuris tantum del apartado 3, pues dichas presunciones por su propia naturaleza permiten prueba en contrario.

Ahora bien, en los específicos supuestos objeto del presente estudio, es decir, la rescisión de avales o hipotecas constituidas en garantía de deuda ajena, la discusión se ha desplazado a la presunción iures et de iure contemplada en el art. 71.2 citado de la Ley Concursal en virtud del cual el perjuicio patrimonial se presume, sin admitir prueba en contrario, cuando se trate de actos de disposición a título gratuito.

Y ello es así porque la jurisprudencia, que citaremos a continuación, tras analizar las circunstancias que rodean cada caso concreto, ha llegado a la conclusión de que en muchos supuestos la constitución del aval o la hipoteca por parte de las personas físicas en garantía de deuda ajena (deuda de la sociedad) no tiene contraprestación alguna para el patrimonio de la persona física avalista, de donde se deduce que, al no existir auténtica reciprocidad de intereses -sino puro beneficio para un parte, y disminución patrimonial sin compensación para la otra- se trata de un acto de disposición a título gratuito, y por lo tanto, sujeto a la presunción iures et de iure de perjuicio patrimonial del art. 72.2 LC, declarando en consecuencia la rescisión de dichos avales o garantías.

En este sentido, podemos citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2.010, que rescinde la hipoteca constituida por una persona física en garantía de deuda ajena, pues la deudora era una sociedad mercantil –caso de hipotecante no deudor-; hipoteca que se constituyó, como señala de forma muy expresiva la sentencia, “por una deuda ajena sin recibir nada a cambio”.

Y la muy interesante Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 14 de marzo de 2.012, que además de resolver lúcidamente una cuestión procesal de gran interés planteada por la demandada, (admitiendo en definitiva la pretensión de rescisión autónoma de la garantía ejercitada por la actora, es decir, sólo se rescinde la garantía, no la totalidad del negocio jurídico), analiza posteriormente la existencia de perjuicio patrimonial, concluyendo que concluye que el aval prestado es un acto gratuito, porque para la concursada y fiadora, existe un SACRIFICIO PATRIMONIAL INJUSTIFICADO, ya que asume un compromiso (la fianza) del que no se deriva prestación alguna que pudiera operar a modo de equivalente por el sacrificio asumido.

A modo de conclusión, consideramos que esta jurisprudencia abre una vía muy importante para la rescisión de los avales, fianzas o hipotecas constituidos en garantía de deuda ajena, prestados por personas físicas que se encuentren en situación de concurso de acreedores, y que hayan prestado dichas garantías sin haber obtenido contraprestación alguna.