El Euribor bate records en Junio

La pesadilla de la subida del Euribor, principal referente para las hipotecas, continúa. En junio el indicador se ha situado en máximos históricos, en el 5,36%, desde el 4,99% del mes pasado. El dato eleva de nuevo las cuotas de los hipotecados, que tendrán que desembolsar 886 euros todos los meses por una hipoteca media (150.000 euros a un plazo de 30 años), es decir, 187 euros o un 25% más que hace dos años.

El Euribor a doce meses, que suma cuatro subidas mensuales consecutivas, sigue apretando las economías de los hogares y amenaza con seguir haciéndolo en los próximos meses. Los persistentes problemas de la crisis financiera y la desconfianza existente en el sistema interbancario, junto con la expectativa de mayores tipos de interés en la zona euro empujan al alza el indicador, que ya está un 34% por encima del nivel actual del precio del dinero en la zona euro, que se sitúa en el 4%. El mercado ya descuenta un alza del precio del dinero al 4,25% en la reunión del próximo 3 de julio.

Con el indicador más popular de las hipotecas en el 5,36%, niveles nunca vistos desde su creación en enero de 1999, la cuota de un préstamo de 150.000 euros a 30 años con Euribor + 0,50 puntos pasa a ser de 886 euros, frente a los 805 euros de hace un año y frente a los 708 de hace dos. Hoy en día, se paga al año por esta hipoteca 10.632 euros, 2.135 euros más que hace dos años. Un incremento más que significativo.

Para los próximos meses, el Euribor puede mantenerse en los niveles actuales, según los expertos consultados por Bolsacinco. Y es que el comportamiento de este indicador está ligado a las expectativas de subidas o bajas de tipos oficiales en la zona euro por parte del Banco Central Europeo (BCE). El presidente del organismo, Jean Claude Trichet, dejó entrever hace dos días en su intervención ante el Comité de Asuntos Económicos y Monetarios del Parlamento Europeo, que puede llevar a cabo una pequeña subida de sus tipos de interés de referencia a corto plazo, que no supondrá que el BCE inicie un periodo de subidas de tipos.

Algunos expertos como Analistas Financieros Internacionales (AFI) prevén que el Euribor se mantendrá en los niveles actuales hasta finales de año, en torno al 5%-5,2%. Sara Baliña, analista de AFI, señala que en estos momentos el Euribor refleja dos factores primordiales, el problema de la crisis financiera, junto con la desconfianza que hay en el sistema interbancario, y las expectativas de subidas de tipos por parte del BCE. “En la reunión en materia de tipos en julio el BCE intentará anclar las expectativas de inflación”, añade la experta.

De la misma opinión es Fortis. Estefanía Ponte, asegura que el mercado no debería ver repuntar mucho más al indicador a doce meses por los niveles tan elevados en los que se encuentra. Pero advierte de que “hasta que no desaparezcan los problemas de la crisis financiera y la tensión en el mercado interbancario, no habrá una corrección del Euribor”.

fuente: bolsacinco

De empleado de la banca a cobrador del frac

No es que se les hubiera olvidado, pero dejar la oficina para salir a la calle en busca de clientes no había sido la máxima prioridad del sector financiero español en los últimos años. La actividad de bancos y cajas de ahorros estaba hasta ayer muy centrada en la concesión de préstamos hipotecarios, y los clientes entraban por la puerta sin esfuerzo. Ahora no lo hacen, y no sólo porque la banca ya no preste con facilidad un dinero que, además, se ha hecho escaso, sino porque la crisis ha impuesto nuevas reglas.

"Hoy las entidades están reforzando su área de tesorería y mercado de capitales. Han potenciado su actividad en banca privada y su negocio con las empresas tiende hacia compañías de 12 millones de euros para arriba y no tanto a pymes. Quieren captar capital y evitan el cliente peligroso", señala Noelia de Lucas, responsable en Madrid de la consultora de selección especializada Hays.

Este objetivo del sector financiero español se traduce en un importante cambio en la actividad del empleado de banca. "Hasta ahora no se les había exigido movimiento, porque los resultados estaban ahí, pero ahora tienen que ir a por ellos". Así habla Daniel Primo, socio director de la consultora Tatum.

Formar a medida de la crisis

Esta compañía desarrolla programas de formación a medida para bancos y cajas de ahorros. La temática estrella de sus últimos cursos está relacionada con las buenas prácticas comerciales. "Las entidades ven fundamental mejorar la eficiencia de la red comercial, para conseguir a profesionales más proactivos y eficientes", reitera Primo.

Sus dos programas -el Modelo integrar de gestión de oficinas y Los talleres de gestión de cartera- han sido contratados por seis cajas de ahorros en lo que va de año, en algunos casos para impartirlos en toda su red de oficinas y, en otros, sólo para las sucursales de su área de expansión. En Tatum también han desarrollado programas de temática coyuntural, como el curso de captación de pasivo.

Francés Ventura, director de selección e integración de La Caixa, tiene claro el panorama: "La situación actual es una oportunidad para el desarrollo y la consolidación del oficio bancario. El 48% de nuestra plantilla tiene menos de 35 años, y no ha vivido, desde su posición en una entidad financiera, una situación de crisis. El ciclo actual requiere de una mayor atención en la negociación de las operaciones y de una mayor creatividad en el ofrecimiento de soluciones financieras y en la gestión global del cliente".

En Banco Popular también están de acuerdo con la necesidad de poner el acento en el perfil comercial del actual empleado de banca y destacan la necesidad que tiene este profesional de conocer con detalle la cartera de productos. Pero estas habilidades hay que aprenderlas y requieren un cambio de mentalidad entre los empleados que las entidades financieras ven de vital importancia.

En la escuela de negocios internacional ESCP-EAP han puesto en marcha un máster especializado en finanzas, ad hoc para la situación de crisis económica. El programa está dirigido a futuros directivos que, según explican en los detalles del curso "deberán encarar la fuerte desaceleración económica derivada de la crisis crediticia internacional, la subida de los tipos de interés y unos niveles mínimos de confianza ante el aumento del desempleo y la creciente inflación".

Olga Alonso, directora de programas executive de ESCP-EAP, destaca la necesidad actual de que los empleados de banca comercial tengan una mayor formación financiera para ser capaces de ofrecer un asesoramiento más global. "Es necesario formarles en un mayor conocimiento de todos los productos de inversión y ahorro de que dispone su entidad y el mercado, pues la época de las hipotecas ya ha pasado".

Para algunas entidades financieras esta realidad resulta mucho más patente. Es el caso de las cajas de ahorros, cuyo momento de expansión ha coincidido con el boom hipotecario, y que abrieron nuevas oficinas con una cola de clientes ya en la puerta. Algunos directores de estas sucursales, que prefieren no dar sus nombres, señalan que ahora, desde la dirección de zona, les piden de manera periódica una relación de las visitas que realizan a sus clientes, con el objetivo de mantenerlos activos.

Pero los que están viviendo la crisis de las hipotecas con mayor virulencia son las sucursales bancarias que han abierto a las afueras de las ciudades al calor de promociones inmobiliarias. "Estas oficinas están sufriendo. No hay negocio y les pesa la morosidad por promociones que no se han vendido", apunta Noelia de Lucas, de Hays.

Gestión de impagos

Los empleados aquí, además, tienen que aprender otra parte del negocio: gestionar los impagos. El índice de morosidad del conjunto de las entidades de crédito en el mes de marzo fue del 1,2%, lo que supone un incremento de 0,2% respecto a enero de este año. Así, la persecución de los morosos, antes reservada de manera exclusiva a las unidades de riesgo de las entidades, la están realizando en las oficinas.

En algunos casos, en cuanto pasa un día en la demora de un préstamo deben llamar al cliente y advertirle de su falta, pues al transcurrir tres meses desde el inicio del impago, las entidades tienen que dotarlo, lo que significa que deben inmovilizar parte de sus recursos, de su dinero líquido, ya de por sí bastante escaso en estos tiempos. Así que hoy el empleado de banca tiene que desarrollar habilidades de cobrador de frac, entre otras novedades.

ajuste largo y costoso si no se emprenden medidias

El gobernador del Banco de España aseguró ayer que la economía española no afronta un escenario de recesión, pero sí se juega un ajuste «largo y costoso» si no se respeta la austeridad presupuestaria y se flexibiliza la economía y el mercado laboral. Miguel Ángel Fernández Ordóñez alertó ayer de que la duración y el coste del ajuste que sufre la economía española, que en algún momento llegó a pronosticar «doloroso», están en juego en la mesa del diálogo social, entre otros ámbitos. Una nueva reforma laboral, que flexibilice la contratación, y vincule la evolución de los salarios a la situación de las empresas, podría atenuar el impacto, e impedir que la corrección de los desequilibrios se lleve por delante cientos de miles de puestos de trabajo, aseveró.

De esta forma, a su juicio, es «apremiante» reforzar los incentivos a la búsqueda de un puesto de trabajo, fomentar la generación de empleo estable y fomentar la movilidad tanto geográfica como sectorial de los trabajadores.

Críticas

Fernández Ordóñez, que compareció ante la Comisión de Economía del Congreso, declaró que el paquete de medidas anunciadas el lunes por el presidente, José Luis Rodríguez Zapatero, «va en la dirección correcta». Son positivos los propósitos de eliminar las trabas a la competencia en el comercio minorista, o los avances en la apertura de las industrias de red (energía y telecomunicaciones), entre otras actuaciones. Echó de menos, únicamente, la liberalización de los alquileres. Si se aplicara un incremento de la seguridad jurídica de los arrendadores, y la eliminación de las restricciones que pesan sobre la duración de los contratos -dijo-, muchos propietarios, sabiendo que la vivienda de su propiedad es un bien líquido, podrían ponerlo al alcance de una demanda que existe, la de quienes no pueden o no quieren comprar una casa.

«El ajuste ya está aquí -reconoció el gobernador- y será menos intenso y duradero en la medida en que no hagamos tonterías con el Presupuesto y aumentemos la flexibilidad del mercado laboral y de los sectores proveedores de bienes y servicios». Fernández Ordóñez comentó que el diagnóstico de Zapatero «ya reconoce dificultades», a la vez que sus propuestas «profundizan en las liberalizaciones». Destacó, a modo de ejemplo, la privatización parcial de Aena, porque, dijo, «en España todas las privatizaciones empiezan siendo parciales, para llegar mucho más allá».

Por el momento, el máximo responsable del instituto emisor cree que se está cumpliendo el principio de «austeridad presupuestaria». Insistió en que «la debilidad del margen de las cuentas públicas es enorme», de manera que el Gobierno no debe tomar medidas discrecionales que supongan aumento de gasto, ni decisiones que impliquen la reducción de impuestos y, en consecuencia, una merma de los ingresos. «Por favor -instó-, que el Ejecutivo no sucumba a la tentación en la que han caído otros países, a los que la situación de ajuste está llevando a adoptar medidas proteccionistas». Aquí debiera bastarnos con el funcionamiento de los estabilizadores automáticos, sugirió, que permiten mantener la cobertura social a los parados, porque, al menos de momento, no es preciso recortarla.

Fernández Ordóñez dio un toque de atención al Gobierno para que trate de atajar el repunte de la inflación, pese a que éste tiene un origen externo a la economía española.

Fuente: ideal.es

La deuda familiar lastrará la recuperación de la economía familiar

El Servicio de Estudios de Caixa Catalunya quien indica que la elevada deuda que presentan las familias españolas contribuirá a que la recuperación inmobiliaria sea mucho más lenta. Así es, evidentemente, y más teniendo en cuenta otros aspectos que no permiten dicha recuperación, la subida del precio de los alimentos, de los servicios, el encarecimiento de las hipotecas y mil y una cuestiones más.

Si hay que ser serios deberemos indicar que las entidades financieras tienen mucho que ver en el recrudecimiento de la situación y el largo camino que debe recorrer el sector inmobiliario hasta lograr alcanzar el equilibrio y una mejor situación.

Son las propias promotoras o constructoras quienes intentan mejorar la situación con nuevas ofertas y ayudas, en lo que respecta a las entidades financieras es todo lo contrario, cierran y cierran el grifo esperando un cambio de las circunstancias en las que se encuentra el país.

Es vital la recuperación de las familias españolas para mejorar la situación del mercado, pero deben estar presentes los factores que lo permitan, realizar un estudio sobre esta cuestión es un añadido, quizá debería realizarse un estudio sobre cómo mejorar los préstamos hipotecarios o sobre por qué es necesario que abran un poco el grifo para mejorar la economía de la población. Resulta gracioso comprobar cómo los autores del estudio indican que las pésimas previsiones de la demanda de viviendas en los próximos años, podrían cambiar si se se produjesen recortes drásticos en el precio de la vivienda, algo que creen improbable.

Parte del problema lo han generado las entidades financieras y deben asumirlo. Los agentes de la propiedad inmobiliaria culpan a estas entidades financieras del parón inmobiliario, especialmente el que se encuentra sujeto a las operaciones de compra venta.

Fuente: la vanguardia

Almería, donde menos se construye y más hipotecas se firman

Crisis, desaceleración, ajuste.

El diagnóstico de la coyuntura del sector de la vivienda puede variar según quien lo realice, pero los datos de la provincia de Almería -sin exageraciones ni paliativos- son los siguientes: en el primer trimestre de 2004 se inició la construcción de 2.000 viviendas; a mediados de 2005, el sector del ladrillo pareció volverse loco e inició la construcción de casi 11.000 viviendas, cifra que por ahora marca el récord del subsector en la provincia; y en el segundo trimestre de 2007, cuando la desaceleración empezaba a asomar las orejas en el sector del ladrillo, en la provincia se iniciaron 5.700 viviendas. Esta cifra, con ser importante, ya suponía casi la mitad de la alcanzada a mediados de 2005.

Estos datos los recoge el Instituto de Estudios de la Fundación Cajamar en su último número del 'Informe de coyuntura Construcción', donde precisa que "tal y como ha sucedido a nivel nacional, la actividad constructiva de la provincia de Almería ha seguido su proceso de desaceleración, llegando a situarse en el último trimestre de 2007 por debajo del nivel estatal, y también por debajo del dato de crecimiento estimado para el conjunto de la economía almeriense (2,8%).
Objetivamente, comparando estos datos, se puede decir que en el cuarto trimestre de 2007 se han iniciado la mitad de viviendas que a primeros de 2006, y casi tres veces menos que en el segundo trimestre de 2005.

Previsible

A este descenso de la actividad en la construcción de viviendas hay quien lo denomina desaceleración o ajuste -es el caso de los autores del 'Informe de Coyuntura' de Cajamar- y hay quienes lo califican abiertamente de crisis.

Pero si se comparan las cifras de finales de 2007 con las de finales de 2005 -el año de los Juegos- se puede comprobar que en el cuarto trimestre de dicho ejercicio el número de viviendas iniciadas fue un 25% inferior al de 2007 (algo más de 3.000 viviendas iniciadas). Y si se echa la vista un poco más atrás y se compara con el año 2004, en el primer trimestre se inició la construcción de 2.000 viviendas, es decir, la mitad que en cuarto trimestre de 2007. Pero el análisis o la percepción de la realidad son distintos: mientras entonces, con la mitad de viviendas iniciadas nadie hablaba de crisis, ahora, con el doble de viviendas en construcción, se han disparado todas las alarmas. Y es que, todo es relativo. O casi.

Los analistas del Instituto de Estudios de Cajamar recuerdan que el índice de actividad de la construcción en la provincia de Almería a mediados de 2007 era todavía bueno: nada más y nada menos que del 5,7% -algo más de 2 puntos por encima del índice general de la economía almeriense, y superior también a la media estatal-.

En el cuarto trimestre de 2007 el inicio de viviendas en Almería perdió intensidad: un 21,8% menos que en el año anterior (porcentaje superior a la media española, si bien 17 provincias registraron descensos más acusados). Pero este hecho no sorprende a los analistas de Cajamar, para quienes era casi previsible que la provincia que más viviendas ha construido e iniciado en los últimos años, reflejara «un relativo mayor deterioro», ahora que se se cierra un ciclo.

A la cabeza

Sin embargo, a pesar de que Almería ha acusado algo más que otras provincias el ajuste del subsector de la vivienda, lo que no ha cambiado es un hecho: que tanto en tiempos de construcción desaforada, como en tiempos de ajuste, es la provincia española donde más actividad tienen las grúas y las hormigoneras.

Un par de datos: a finales de 2007, según el estudio de Cajamar, la presión urbanística en la provincia (número de viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes), era del 28,20 (sólo dos provincias superan a Almería: Castellón, con 36,9, y Toledo, con 43,6). En cuanto a las hipotecas, Almería es la primera de España, con una media de 53,6 créditos hipotecarios por cada mil habitantes, por delante de Toledo y de Castellón.

Especulación y gastos

A juicio de los analistas de la Fundación Cajamar, «la situación en el mercado almeriense de la vivienda es ciertamente paradójica». Y es que, según destacan, «si bien la desaceleración de la construcción residencial ha sido más acentuada en Almería que en el conjunto del país, los precios siguen avanzando en la provincia por encima de los nacionales y de la inflación». Con todo y con eso, según el informe, en el primer trimestre de 2008 el ritmo se ha contenido un poco y se ha situado en el 6,7 %, frente al 7,7% con el que se cerró el pasado año.

Los analistas no ocultan su sorpresa ante el comportamiento del precio de la vivienda en Almería: «Si tenemos en cuenta, además,que las transacciones comerciales se han visto fuertemente restringidas en los últimos seis meses del ejercicio 2007, el movimiento de los precios es aún más sorprendente, pues no se sustenta en razones de demanda, sino que posiblemente esté relacionado con los costes de producción o con las estrategias comerciales de las empresas».

Según el 'Informe', en el año 2007 la cifra de operaciones de compraventa cayó un 20,8, debido, exclusivamente al mercado de segunda mano, ya que las transacciones de viviendas usadas cayeron casi un 40%, mientras que las operaciones de vivienda nueva lograron incluso un ligero aumento del 0,2% con respecto a 2006. Este comportamiento de la vivienda a estrenar, a juicio de los analistas, explicaría el mantenimiento de los precios.

Con un mercado inmobiliario como el que hay ahora, no es de extrañar que el número de hipotecas se redujera el año pasado un 9,6%, casi tres puntos por encima de la media estatal. El enfriamiento de las ventas, junto con las restricciones de liquidez, son las principales causas.

Fuente: ideal

El precio del suelo baja también

Con respecto a igual periodo del año anterior, y se sitúa en 250,9 euros por metro cuadrado, informó el Ministerio de Vivienda.

En ese mismo periodo, las transacciones de suelo bajaron el 30,6 por ciento frente al primer trimestre de 2007, hasta 8.892 operaciones, que representan una superficie transmitida de 14,9 millones de metros cuadrados, por un valor de 4.245,9 millones de euros.

Por CC.AA., el 27 por ciento de la superficie transmitida corresponde a Cataluña (4.039,2 m2), el 15,6 por ciento a Andalucía (2.323,3 m2), y el 10,3 por ciento a Castilla-La Mancha (1.538,1 m2).

Cataluña es la comunidad autónoma en la que las transacciones alcanzaron un valor más elevado, 1.163,1 millones de euros, seguida de Andalucía (716,1 millones de euros) y Madrid (525,4 millones de euros).

Los precios más altos por metro cuadrado corresponden a los municipios de más de 50.000 habitantes de las provincias de Alava (1.110,7 euros), Barcelona (1.098,5 euros), Madrid (956,5 euros) y Zaragoza (953,6 euros), y los más bajos se dan en las de Jaén (273,8 euros), Orense (371,7 euros) y La Rioja (402,3)

Fuente: urbanoticias

Abrir hoy una hipoteca es 550€ más caro que hace un mes

Por mucho que Zapatero se empeñe en minimizarla, la crisis que sufre España continúa afectando al bolsillo de los españoles. No sólo suben los precios de los alimentos y el combustible, sino que también se dispara el precio de las hipotecas. El Euribor continúa marcando máximos históricos, al tiempo que las entidades de crédito han comenzado a aumentar los diferenciales que aplican sobre dicho indicador.

De este modo, contratar una hipoteca no sólo es más difícil sino que además resulta de media unos 550 euros más caro que hace un mes.

Según los datos del Banco de España, las entidades financieras han elevado en mayo hasta un 2,61 por ciento de media la comisión de apertura, a la que se suma el incremento de hasta el 0,59 por ciento de la comisión de estudio. En total, abrir un préstamo hipotecario, según recoge el blog especializado en finanzas dineroexperto.com, es 551,94 euros más caro que hace un mes.

Una circunstancia que se une al Euribor marcando máximos históricos y al endurecimiento de las condiciones de crédito, con más requisitos y avales para conceder la financiación. En el último mes, diferentes entidades de crédito han hecho efectiva esta subida del diferencial que aplican sobre el indicador europeo más utilizado para la concesión de hipotecas en España, el Euribor, que continúa por encima del 5,4 por ciento.

Con carácter general, esta medida es una protección que activan los bancos ante el aumento de la morosidad en 2008. La tasa de morosidad de los créditos hipotecarios concedidos para la adquisición de una vivienda alcanzó el 0,99 por ciento al cierre del primer trimestre de este año, con lo que ya roza la barrera del 1 por ciento, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Es decir, ha aumentado un 115 por ciento con respecto al mismo periodo de 2007. En el caso de las cajas de ahorros crece un 133 por ciento interanual.

Estas entidades entienden que prestar dinero es, cada día, más arriesgado, por lo que tienen que blindarse ante un eventual impago, ya que lo último que quiere el banco es tener que embargar un inmueble al que deberá buscar salida en un mercado hipotecario muy complicado.

Ya son varias las entidades españolas que han tomado esta determinación, como el caso de ING-Direct que continúa siendo una de las más interesantes, pese a haber subido del Euribor + 0,45 a Euribor + 0,55, en la hipoteca naranja y en la de subrogación.

Otro ejemplo es el de Oficinadirecta.com, el incremento del precio se ha efectuado sobre el primer tramo inicial del préstamo de interés fijo para el primer semestre de vida en toda su gama de hipotecas, llevándolo de 4,75 por ciento al 4,95 por ciento.

En el caso de Bankinter, se ha modificado el interés de todos sus productos hipotecarios, elevando los tipos en el primer tramo anual desde el 5,10 por ciento hasta el 5,45 por ciento actual, y para el resto del plazo de las hipotecas, sube el diferencial sobre el Euribor de un 0,35 por ciento hasta un 0,45.

También podemos citar el caso de la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) que ha introducido algunos cambios en la Hipoteca Bienvenida, cuyo interés fijo del tramo inicial semestral pasa del 5,14 por ciento al 5,3 por ciento. Además, ha añadido al crédito la contratación de un seguro de vida obligatorio y un plan de pensiones.

Pymes

Las pequeñas y medianas empresas también están sufriendo, en primera persona, el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito. Este sector tiene que lidiar la espectacular caída del consumo que arrastra nuestro país desde abril, algo que le obliga a diversificar sus áreas de actuación o bien acometer nuevos proyectos. Algo para lo que también necesita financiación.

El gran problema para las pymes es que las dificultades para conseguir capital crecen. En este caso, cuanto más pequeña es la empresa, más complicada se presenta la tarea. El endurecimiento de las condiciones crediticias va a servir para agravar todavía más el problema de la financiación en las pyme.

Según los datos que recoge el blog especializado en pyme, gestionpyme.com, el 49 por ciento de los bancos han restringido ya el crédito que conceden a las empresas durante el primer trimestre de 2008, frente al 41 por ciento registrado en todo 2007. El único dato positivo es que las condiciones se han endurecido más para las grandes multinacionales (54 por ciento) que para las pyme (34 por ciento). Los bancos se están mostrando especialmente reacios a financiar las fusiones y adquisiciones, así como las reestructuraciones de capital, pero por el momento no son igual de duros con los créditos destinados a la operativa normal.

Los empresarios que deseen financiarse más allá del Estado y los bancos también cuentan con un amplio abanico de posibilidades desde salir a Bolsa hasta acometer una ampliación de capital. Por supuesto, siempre quedarán otras alternativas a través de compañías de capital riesgo, business angels o, incluso, buscando el cobijo de una gran empresa.

Fuente: libertad digital

Sin aval no hay hipoteca

Los bancos y cajas han endurecido las condiciones para conceder préstamos a la hora de adquirir una vivienda. No asumen riesgos y quieren sobregarantías de liquidez.

¿Qué pasa con las hipotecas? ¿Qué pasa con los bancos y las cajas, que no dejan de endurecer las condiciones para conceder nuevos créditos aunque los solicitantes tengan un puesto de trabajo fijo y una nómina al final de cada mes? En los últimos meses, coincidiendo con la crisis del ladrillo y la caída en picado de las ventas de pisos, las entidades financieras ponen condiciones, a veces insalvables para muchas familias, para secundar la compra de alguna casa.

Este endurecimiento de las condiciones de financiación se ha realizado sobre un doble eje, explica Ángel Yagüe, auditor de la consultoría malagueña Reding Consulting. "Por un lado, el descenso de los valores de tasación que podría evaluarse en un 20% de media (si bien en algunas zonas es más acusado); y por otro, la capacidad de liquidez de la unidad familiar, que debe situar la carga de la cuota hipotecaria en el entorno del 33%", señala.

Lógicamente, ahora las cuotas son más abultadas dado el importantísimo incremento del euribor (tipo de interés de referencia), que en la actualidad se encuentra en el 5,4% y las percepciones salariales no han aumentado en igual forma. Vamos, que ha subido todo menos los sueldos. Una hipoteca de 2004 es hoy entre 1.500 y 2.200 euros más cara al año.

Ha cambiado la percepción de los bancos sobre los riesgos económicos que pueden asumir. En el ámbito del crédito a los hogares para la compra de un piso, el grado de exigencia de los criterios para conceder financiación aumentó debido a los cambios en las expectativas de las entidades respecto al sector inmobiliario, a la actividad económica en general, y a los efectos relacionados con los costes de financiación, con la disponibilidad de fondos y con la competencia.

Y todo ello hace que las entidades financieras quieran sobregarantías a la hora de respaldar cualquier operación de compra-venta de pisos, pero ya no patrimoniales sino de liquidez (ya nadie sabe cual es el precio de los activos inmobiliarios). Así que los bancos optan por la figura del avalista, pieza indispensable, tercera persona que se hace responsable de dar repuesta en caso de impago.

"En este punto es donde la situación debe ser puesta de manifiesto ya que las entidades de crédito solicitan un aval denominado solidario, es decir, el avalista asume completamente la categoría del deudor, por lo que podría darse el caso de que si se produjera el impago se ejecutara antes al avalista con liquidez que al deudor con patrimonio", señala Yagüe.

Tasaciones. Este endurecimiento también ha ocasionado un fenómeno curioso, según este experto. Ha hecho desaparecer el mercado, esto es, aquel que comprara un inmueble en 2006, por ejemplo con una tasación de 300.000 euros y le otorgaran de préstamo 240.000, le quedarían aproximadamente unos 215.000 de principal pendiente de su hipoteca. En estas circunstancias si el valor menor de tasación actual es de 250.000 y el banco le prestara el 80%, la cantidad resultante sería 200.000 euros por lo que no podría ni siquiera cancelarse la hipoteca anterior. Dicho de otra manera el comprador no puede comprar ni el vendedor vender.

Hay que tener en cuenta, además, que el Banco de España ya ve con moderada preocupación el crecimiento de la morosidad hipotecaria, que el año pasado se disparó un 33%. Las elevadas tasas de crecimiento del crédito han desembocado en un incremento de este índice. De ahí que los bancos exijan mayores garantías.

Si a eso se le añade el profundo encarecimiento de todos los demás productos básicos de la cesta de la compra: alimentos, luz, agua, combustible... (el IPC ha subido siete décimas más en mayo) y el cada vez más acusado aumento del paro (con una tasa de desempleo que se acerca peligrosamente a los registros más altos desde el año 2000, con una previsión del 13% de parados al final del segundo trimestre de 2008), el horizontes que se abre es "desolador", dice Yagüe. "Verdaderamente este es el año de la digestión de la deuda asumida por los españoles. Esperemos que haya sal de frutas para todos", resume de forma gráfica.

Competencia. Esta situación, sin embargo, no impide que las entidades financieras hayan comenzado una lucha por quitarse ´hipotecados´ unas a otras, para evitar el desplome del nivel de préstamos concedidos. Por eso resulta paradójico que ofrezcan condiciones atractivas a quien sí puede hacer frente al pago de las cuotas. Entre los nuevos productos que están registrando más auge se encuentran las hipotecas especiales para la subrogación.
Fuente: La opinion de malaga

Consejos para afrontar la crisis

La escalada del euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable, no cesa y pone cada vez en más aprietos a muchas familias españolas que ven como la cuota mensual de sus préstamos no para de subir en cada revisión semestral o anual. La advertencia del BCE acerca de que es muy probable que vuelva a endurecer su política monetaria el próximo julio agrava aún más la situación. De momento, este indicador se disparó la semana pasada por encima del 5,4%, con lo que el euríbor hipotecario -que incluye el diferencial medio que suelen aplicar las entidades, estimado en el 0,75%- podría superar con holgura el 6% este mes de junio. En mayo, rozó la barrera del 5,75%.

Un nuevo quebradero de cabeza para los particulares, pero también para la banca que ha visto como su principal fuente de negocio, los créditos para la financiación de vivienda, se ha secado casi por completo, al calor de la crisis desatada por los productos subprime (de alto riesgo) en EE UU y del pinchazo del mercado inmobiliario en España.

Si la letra de la hipoteca le asfixia, la mejor receta para intentar sortear la subida es intentar negociar con el banco más flexibilidad en las condiciones de pago, algo a lo que están abiertas la mayoría de las entidades españolas. 'Cualquier cliente de Caixa Galicia que se vea afectado directamente por la situación económica actual tendrá una solución a medida para resolver su caso en las condiciones mejor adaptadas a su nueva capacidad de pago', comentan en la caja gallega. También en Cajamar se muestran dispuestos a ser tolerantes: 'En nuestro caso buscamos acciones de alargamiento de plazo y novaciones, procurando facilitar los requisitos de financiación a nuestros clientes'.

Pero al margen de cada circunstancia particular, el coste de estas subidas no será igual para todos los bolsillos. Aquellos que contrataran su hipoteca entre 2003 y 2005, justo cuando los tipos de interés de la zona del euro estaban en mínimos históricos del 2%, serán los que tendrán que realizar los mayores esfuerzos para hacer frente a su deuda. En el primer caso, la cuota mensual para un crédito medio se ha encarecido en estos cinco años en 120 euros al mes, es decir, 1.440 euros al año. Pero, sobre todo, serán las familias pertenecientes al segundo grupo las que más se tengan que abrochar el cinturón, ya que su factura mensual hipotecaria ha aumentado a lo largo de estos tres años en 181 euros al mes. En total, 2.169 euros al año.

Fue en estos años cuando las entidades españolas, cegadas por el boom inmobiliario y el fuerte crecimiento económico, suavizaron los criterios de concesión de los préstamos, con la ampliación de los plazos hasta los 50 años e importes de hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda. Por ello, estas hipotecas, que suponen entre el 60% y el 70% del saldo vivo en circulación según las estimaciones de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), son ahora las que más riesgo corren de entrar en mora.

Otros titulares de préstamos afrontan, sin embargo, este bache con más holgura como son los suscritos entre 1999 y 2001, debido a que los tipos de partida eran incluso más elevados que los actuales. Para estos clientes su esfuerzo financiero prácticamente no ha aumentado respecto al origen, aunque sí tendrán que asumir que se han acabado las alegrías que proporcionó durante años una política monetaria muy laxa. En las hipotecas de 1999, la cuota anual se ha incrementado en 427 euros anuales y las de 2001 se mantienen en los mismos niveles de cuando se contrataron.

Los expertos insisten en que no se trata de una situación estructural sino pasajera. 'Acabamos de revisar nuestras previsiones tras las palabras de Trichet. Esperamos que suba los tipos un cuarto de punto en julio, hasta el 4,25%, para comenzar a bajar a principios del próximo año hasta alcanzar el punto de equilibrio del 3,5%', explica Ana Rubio, economista jefe de análisis sectorial del servicio de estudios de BBVA. Unas estimaciones que pronto reflejará el euríbor, aunque en los últimos meses ha abierto una brecha con los tipos oficiales (de 1,4 puntos, frente a los 0,5 puntos que son habituales) debido a las fuertes tensiones de liquidez. 'El euríbor alcanzará el 4,7% en julio, pero acabará el ejercicio en el 4,1%. Para finales de 2009 esperamos que se sitúe en el 3%', añade Rubio.

David Cano, socio-director de AFI, considera que el desajuste del euríbor se solucionará cuando confluyan tres factores: descienda la prima por riesgo de crédito en el interbancario, se reduzca la prima por liquidez y o bien el BCE eleve los tipos o disminuyan las expectativas de subida. Este experto añade que esto no parece posible a corto plazo, por lo que habrá que esperar al final del verano para poder ver a este indicador por debajo del 5%. 'Pensamos que el BCE no va a subir tipos, aunque para ello será necesario que el petróleo caiga o que tengamos nuevas evidencias de desaceleración. Si no se producen, no se puede descartar la elevación de 0,25 puntos. En caso de producirse, pensamos que no habría margen para más', afirma.

Los particulares no son los únicos perjudicados por el repunte del euríbor. Para bancos y cajas, esta situación ha provocado un colapso de su negocio. La crisis de liquidez y las dificultades para obtener financiación en el interbancario, donde el euríbor a tres meses se ha disparado por encima del 4,96%, les ha obligado a pagar rentabilidades superiores al 5% en depósitos a un año para conseguir captar fondos. A ello se suma que no pueden repercutir estos costes en la misma medida en los créditos, al haberse paralizado la demanda en hipotecas y desacelerado la de los créditos personales.

'Al ralentizarse el mercado inmobiliario y realizarse menos transacciones se hacen menos hipotecas. También se ha notado un ligero descenso en las solicitudes de préstamos al consumo', comenta un directivo del sector financiero. En ambos casos, además, ya se ha comenzado a detectar un repunte de impagados, mayor incluso del previsto hace unos meses, lo que obligará a la banca a seguir aumentando las provisiones. En hipotecas, la morosidad bancaria se ha duplicado, desde el 0,46% hasta el 0,99%, según los últimos datos de la AHE.

Como vacuna, muchas entidades han empezado a subir el precio de los préstamos con dos objetivos: intentar sacar más márgenes, que en los últimos años habían caído a niveles muy bajos, y reflejar las mayores primas de riesgo que ahora presentan las operaciones.

Causas


• Liquidez: Las tensiones de liquidez en el interbancario tras el estallido de la crisis subprime han ampliado el diferencial entre el euríbor y los tipos oficiales. Esta semana ha tocado nuevos máximos históricos en 5,439%.

• Inflación: La subida del petróleo ha disparado la inflación en la zona del euro al 3,6%, frente al objetivo del 2%. Esto ha llevado al BCE a anunciar nuevas subidas del precio oficial.

• Desconfianza: Hasta que la banca no recupere la confianza para prestarse entre sí, el euríbor seguirá en estos niveles, según los expertos.


Parón en préstamos al consumo


Obtener financiación para la compra de bienes duraderos, viajes u otras finalidades diferentes a la compra de una vivienda también es ahora más caro que hace unos meses. En los préstamos al consumo, las entidades cobraban el pasado mes de abril un interés medio del 10,48%, frente al 9,54% del mismo mes de hace un año, según los datos del Banco de España. Los créditos personales con una duración inferior a un año han subido el interés, sin incluir las comisiones, desde el 8,98% hasta el 9,82%. En los plazos entre un año y cinco años, el tipo ha pasado del 8,79% en abril de 2007 a situarse en el 9,02%. A partir de cinco años, el coste por pedir un préstamo al consumo es ahora del 9,02% frente al 7,96% de hace 12 meses.

Las entidades reconocen que el temor a que la desaceleración económica se agudice en España está empezando a trasladarse al consumo, con un descenso de las solicitudes de este tipo de préstamos. También se percibe en este segmento un aumento de la morosidad. Y el paso siguiente podrían ser las tarjetas de crédito.


Vias para mitigar la subida de tipos


1. Tipo de interés fijo. Se trata de una modalidad que tiene muy poca aceptación en España (sólo el 7% de los nuevos créditos que se contratan), pero garantiza la estabilidad en la letra de la hipoteca durante toda la vida del préstamo. Es una opción atractiva si se considera que los tipos van a mantenerse elevados durante un largo periodo de tiempo, pero no si las previsiones apuntan a que el ciclo durará sólo uno o dos años ya que el préstamo se suscribe a un plazo de entre 15 y 30 años. En estos momentos, las entidades ofrecen hipotecas a tipo fijo a un interés que ronda el 6,5%, por encima del euríbor hipotecario. Otro inconveniente es que la duración de estos créditos suele ser menor, por lo que la cuota mensual se dispara. 'Desde hace ya unos años estamos potenciando tanto las hipotecas a tipo fijo como las coberturas de tipo interés. Disponemos de un plazo hasta 30 años, algo que ofrecen pocas entidades, pudiendo además optar por la opción de cuotas crecientes', explica Albert Figueras, director de financiación de particulares de Banco Sabadell. En Caixa Galicia aseguran que los productos con más interés son los que protegen ante posibles subidas de tipos.

2. Negociar con su banco más flexibilidad en el pago de las cuotas. Las entidades son las primeras interesadas en que sus clientes no incurran en mora y, en muchas ocasiones, ofrecen la posibilidad de alargar la vida del préstamo hasta que la situación económica del usuario mejore.

3. Cambiar su hipoteca. El Gobierno aprobó hace unos meses una ley que facilita el cambio de hipoteca, al reducir los costes de esta operación. Entre ellos, la comisión máxima por amortización o subrogación -ha pasado del 1% a un máximo del 0,5% del capital pendiente- o los de registro y notaría. Con ello, el particular puede aprovechar para buscar una oferta más barata entre la competencia. Las entidades, además, se rifan ahora a los clientes con una situación financiera saneada, es decir, aquellos que están al corriente de sus pagos en los últimos años.

4. Valorar la situación. Los expertos insisten en que la escalada registrada por el euríbor se frenará en los próximos meses, aunque reconocen que no se volverá a disfrutar de los mínimos históricos hace unos años. Recomiendan, por tanto, valorar la situación económica de cada familia para calibrar si van a ser capaces de resistir el actual aumento en la letra de su hipoteca durante uno o dos años. En ese caso, es mejor no tomar decisiones precipitadas, como acudir a las reunificadoras de deuda que permiten bruscas reducciones de las cuotas mensuales pero a cambio de asumir unos costes elevados en los créditos.

Fuente: cinco dias

El euríbor hipotecario, precio que el dinero alcanza en el mercado interbancario para préstamos a doce meses, registró este jueves un nuevo máximo histórico en su cotización diaria, al situarse en el 5,425%, una tasa nunca alcanzada desde el nacimiento de la Unión Monetaria.

También registró un máximo la media mensual de los días transcurridos desde el arranque de junio, que se alzó al 5,283%, el nivel más elevado de la historia. Pero este dato está sometido a la evolución del mercado interbancario en lo que resta del mes, porque la referencia que publica el Banco de España para su uso en las operaciones hipotecarias abarca todos los días de ese periodo. El Euríbor a un año está descontando el anuncio del Banco Central Europeo, que ha abierto la posibilidad a un alza del tipo de interés de referencia en la zona euro en la reunión que su consejo celebrará durante el mes de julio.

El Euríbor continuará agravando las dificultades de las familias para pagar la hipoteca hasta que el Banco Central Europeo relaje su política monetaria, ya que es un indicador totalmente vinculado tanto a los tipos de interés como a las expectativas de política monetaria.

Con un índice al 5,283%, el usuario de una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años que tenga revisión anual en junio tendrá que pagar 69,33 euros más al mes y 831,96 euros más al año.

Precisamente ayer, el instituto emisor europeo reforzó las advertencias de su presidente, Jean Claude Trichet, sobre una posible subida del precio del dinero en un cuarto de punto, hasta el 4,25% el próximo mes de julio, ante los persistentes riesgos inflacionistas.

Según informa en su boletín mensual, «actuando con firmeza y en el momento oportuno, el consejo de gobierno evitará la aparición de efectos de segunda vuelta y garantizará que los riesgos para la estabilidad de precios a medio plazo no se materialicen».

Las tasas de inflación se han incrementado de manera «significativa» desde el otoño debido principalmente al encarecimiento de los precios de energía y alimentos, por lo que es probable que el IPC siga elevado durante «un periodo más prolongado de lo previsto con anterioridad».

La máxima cota

Con la subida de ayer, el indicador ha superado ampliamente la cota que marcó en agosto del año pasado, cuando se desataron las turbulencias financieras a raíz de la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos, que motivaron la desconfianza de la banca mundial y las restricciones de liquidez.

La banca ya da por casi seguro un repunte del precio del dinero en la zona euro. Pedro Pablo Villasante, secretario general de la Asociación de la Banca Privada, admitió que la autoridad monetaria "cumple su mandato", porque "tiene que vigilar la evolución de los precios como primera misión", lo que puede llevarle a actuar en contra de los intereses de algunos países. El BCE hizo que el dinero estuviera barato justo en tiempos de expansión de la economía española, y ahora lo encarece cuando el crecimiento económico nacional se frena, observó.

Fuente: laverdad

Las cajas de ahorros buscan liquidezd

Tres de cada cuatro cajas de ahorros españolas (33 de 45), se vieron obligadas a acudir al interbancario en busca de financiación en el primer trimestre del año, según datos de Analistas Financieros Internacionales (AFI) a los que ha tenido acceso El Confidencial. En conjunto, el total de las cajas, a nivel consolidado (las entidades más sus grupos), ha pedido prestado al interbancario en un solo trimestre la friolera de 27.318 millones de euros, un 23,93% más que en diciembre de 2007, lo que da idea de las fuertes dificultades que encuentran estas entidades para obtener liquidez.

En cuanto a las cajas que acuden al mercado en busca de financiación, llaman la atención por su volumen Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), que ha tomado prestados 8.588 millones de euros; Bancaja, con 8.521 millones; Caixa Catalunya, con 7.489 millones; y Caixa Galicia, con 5.153 millones. Fuentes oficiales de Caixa Galicia han matizado que “si descontamos las cesiones de deuda pública quedan 3.171 millones de euros”.

A continuación se encuentran Caixanova, con 2.346 millones; Caja Castilla-La Mancha, con 3.016 millones; Penedés, con 2.000 millones; Baleares, con 1.673 millones; y Tarragona, con 1.679 millones de euros. Caja Madrid, por su parte, aunque ha mejorado sensiblemente su posición respecto al mes de diciembre, ha tomado prestados en el interbancario 663 millones de euros. Siempre a nivel consolidado y siempre según los datos de AFI.

La CECA presta 4.455 millones de euros

En el análisis al detalle del ‘interbancario neto’, destaca la intensa actividad de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), que ha prestado nada menos que 4.455 millones de euros en este primer trimestre, un 51% más que el anterior. Se convierte así en la segunda mayor prestamista de entre las cajas españolas, sólo por detrás de La Caixa, que suministró hasta marzo 16.016 millones de euros. “CECA también opera en el mercado interbancario y presta a todas las entidades que lo necesitan”, apuntan desde el sector financiero.

"Las cajas están usando un sistema puntual de financiación (el interbancario) de manera habitual, y esto es porque se han cerrado las otras fuentes, como la europea (mayorista) y los ahorradores (minorista). La actividad prestamista de la CECA no es normal, está actuando de salvavidas. Es preocupante, porque esta situación supone mayor coste y mayor asfixia para las entidades y la duda de hasta cuándo va a aguantar el sistema", estiman fuentes financieras consultadas.

La adicción de las entidades españolas al mercado interbancario se produce en un trimestre, el primero de 2008, en el que las 45 cajas de ahorros han registrado una caída en sus beneficios antes de impuestos del –1,9%, hasta los 3.394 millones de euros a nivel consolidado. En conjunto, estos datos indican un aumento del balance, que experimenta un incremento del 12% interanual y sólo un 2’7% en el primer trimestre.

Hasta marzo se ha incrementado la inversión crediticia, que sobrepasa los 15.000 millones de euros, un 7% más a nivel trimestral y un 11,9% en el último año. Sin embargo, se da la contradicción de que pese a estos incrementos del volumen de negocio y a la subida de los tipos de interés, las cuentas de resultados han empeorado.

Los costes de la captación del dinero (depósitos de pasivo) se han incrementado un 49’5% respecto al primer trimestre el año pasado; los ingresos por cobro de comisiones han caído un 0’3%; los beneficios por operaciones en el mercado de valores han descendido un 8’8%; los gastos de personal han crecido casi un 11%; las pérdidas por deterioro de activos han subido un 64’5%; y los resultados extraordinarios registrados este trimestre se han duplicado respecto al año pasado.

fuente: cotizalia

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las consecuencias de las palabras de Trichet

Cuando Jean-Claude Trichet habla sube el pan. Caras van a salir a los endeudados hogares españoles las últimas palabras del presidente del Banco Central Europeo (BCE). En un solo día, y como respuesta a su amenaza de subir los tipos de interés en julio, el Euribor se elevó ayer tres décimas y se encaramó a su máximo histórico diario, el 5,418%. La media mensual del indicador -la que se toma como referencia para calcular el precio de las hipotecas- se sitúa así en el 5,168% y se acerca a pasos agigantados a su récord, fijado en el 5,248% en agosto de 2000.

Más trascendente si cabe que el salto de ayer será la evolución de los próximos días. Si el índice persiste en los niveles actuales, la media de junio rondará el 5,3%. Los expertos dan por descontado que alcanzará ese nivel, ya que esperan nuevas subidas en la próxima semana y una ligera moderación a partir de la siguiente, aunque no suficiente para evitar que se anote su cuarta subida mensual consecutiva.

852 euros más al año

De confirmarse esa previsión, las economías de los hogares con hipoteca (en torno a un 30% del total) sufrirán un severo correctivo. Los préstamos que tengan la revisión anual con el dato de junio se encarecerán en torno a 71 euros al mes o 852 euros al año, mientras que aquellos que tengan la revisión semestral notarán un aumento de 46 euros al mes o de 276 euros en seis meses. Esos cálculos resultan de tomar como referencia una hipoteca media de 150.000 euros, con un plazo de 26 años y un tipo de interés de Euribor más un diferencial de 0,5 puntos.

La vicepresidenta, María Teresa Fernández de la Vega, reconoció ayer que la subida del Euribor es "preocupante". Y es que quien contrató una hipoteca de 150.000 euros en enero de 2006 empezó pagando 720 euros y ahora tiene que hacer frente a una cuota mensual de 920 euros. Es decir, la factura ha crecido un 28% en dos años y medio.

A ello hay que añadir la presión que está ejerciendo en las economías familiares el encarecimiento de los alimentos y del petróleo. Pese a que las palabras de Trichet pueden meter en apuros a muchos hogares, su objetivo último es el contrario: moderar la inflación a medio plazo. Los expertos confían, en todo caso, en que sus advertencias sirvan para frenar las expectativas de subidas de precios y para evitar que los datos de inflación se conviertan en permanentes si se trasladan a los salarios.

Fuente: público