La guerra de las hipotecas

"Nos matamos por conseguir una hipoteca", aseguraba recientemente el consejero delegado del Sabadell, Jaime Guardiola, en una entrevista concedida a elEconomista. "Siempre que encaje en los parámetros de riesgos que hemos exigido, claro. Nada de cierre de grifos", matizaba el ejecutivo.

Este podría decirse que es, grosso modo, el sentir del sector financiero en general. No se quiere renunciar a uno de los filones de los últimos tiempos, pero manteniendo una postura de absoluta prudencia. O, en otra palabras, la banca quiere ahora al usuario solvente para afinar al máximo en el capitulo de riesgos en vez de apostar por perspectivas de carácter masivo.


Quitar los usuarios solventes

En la búsqueda de este perfil, los financieros lo tienen claro: si resulta cada vez más complicado captar nuevas hipotecas, y que también aporten una cierta garantía, la solución es acudir a quien ya la tiene y que, además, haya demostrado su capacidad de pago. Es decir, sisarle los usuarios a la competencia.

Así, tras recrudecerse la pugna en el ámbito del pasivo, así como en el negocio de las nóminas, llega ahora la guerra de las hipotecas.


Propuestas agresivas

El primero en abrir fuego en esta última guerra de las hipotecas -que parece se produce de manera cíclica- fue el Santander. Mediante la denominada Hipoteca 08 quiere captar 50.000 nuevos clientes "de máxima calidad" que ya tengan contratada una hipoteca. Entre la letra grande se encuentra un precio de Euribor +0,25 por ciento, sin comisión de apertura ni de servicios y un plazo de hasta treinta años. Mientras, la letra pequeña incluye que el cliente haya firmado su préstamos hipotecario, al menos, seis años atrás y que haya cumplido con los pagos puntualmente. Además, el usuario debe contratar un plan de pensiones -con una aportación mínima de 600 euros al año- y llevar su nómina al Santander. Estas dos condiciones deben mantenerse mientras el préstamo esté activo, ya que si no el interés pasaría a ser de Euribor +0,75 por ciento.

Por su parte, Banesto se ha destapado, tal y como adelantó este periódico el pasado 24 de enero, a través de su trasunto on line, con una propuesta a Euribor +0,35 por ciento y haciéndose cargo íntegramente de todos los gastos derivados del cambio -en este aspecto supera a su banco matriz-, es decir, notaría y gestión, registro, tasación y subrogación de la actual hipoteca.

La oferta no acaba ahí, pues el banco que lidera Ana Patricia Botín está dispuesto a abonar al cliente la diferencia que consiga entre uno y otro préstamo en el momento de firmar la hipoteca. Eso sí, el banco exige que el cliente domicilie la nómina y recomienda que se contrate un seguro de hogar. Asimismo, se apremia al cliente a trasladar su hipoteca en menos de quince días, regalándole a cambio un viaje a París para dos personas.

Al contrario que el Santander, Banesto no promociona su oferta, puesto que prefiere reservarse la elección de los candidatos conociendo, previamente, su estado financiero.

Aparte del clásico que ya es ING en este campo -hoy ofrece un competitivo 0,33 por ciento-, el penúltimo en lanzarse al ruedo ha sido Uno-e. El banco on line de BBVA presentó el pasado lunes una hipoteca al 0,25 por ciento. A un máximo de 35 años, exige subrogación y contratar un seguro. Sin embargo, ofrece un regalo de 600 euros "para gastos de formalización".

En último lugar se sitúa BBK, que ha activado una proposición de Euribor +0,25 por ciento, a 50 años y financiando hasta el 100 por cien de la tasación de la vivienda

Reunificadoras de prestamos, negocio rentable?

Cualquier calle de España no le falta bares, bancos y hasta hace inmobiliarias y de reunificación de deuda. La crisis financiera echaron el cierre a las primeras y ahora los carteles en locales de 'se traspasa' se cuelga en la puerta de las oficinas de unificación de créditos. La Asociación de Profesionales Asesores Independientes Financieros (AIF) estima que en los próximos meses puede cerrar un sesenta por ciento de las oficinas de este tipo de empresas.

Este tipo de negocio está vinculado al boom inmobiliario. La moyoría de sus clientes esperan que la unificación de la hipotecas con las letras de otros créditos rebaje las mensualidades de los préstamos que pagan. "Su crecimiento en los últimos años se ha basado sólo en la publicidad, descuidando e ignorando la cualificación de los profesionales al frente de dichas oficinas, cuya formación, en algunos casos ha sido meramente comercial y no financiera, legal o de negocio" critica AIF..

La asociación considera que estas oficinas no podrán seguir soportando las cuotas mensuales que las centrales de las franquicias exigen en concepto de canon de publicidad y contribución, ante el descenso del negocio debido a la restricción de crédito y a la desaceleración inmobiliaria. "Los intermediarios que se han preocupado por la formación de sus empleados y por prestar un servicio de calidad, no deberían tener problemas ante los previsibles cambios en la situación económica" añade.

La parte positiva de esta crisis será una purga en el sector, sólo sobrevivirán los empleados cualificados. AIF explica qu los asesores independientes están mejor preparados para hacer frente a situaciones como la incipiente crisis del sector inmobiliario, dado que su perfil no es sólo comercial, sino también financiero: conocen los mercados económicos y saben cómo reaccionar ante diferentes coyunturas".

La AIF recuerda que tiene firmados convenios con muchas empresas del sector para asegurar un servicio de calidad y fiable. Estos convenios contemplan, entre otras medidas, la debida cualificación de los profesionales, la contratación de un seguro de responsabilidad civil y la obtención de certificados ISO de calidad.

La asociación recomienda acudir a profesionales de confianza, "con experiencia y preparación, además de una moderación del consumo". AIF lleva tiempo advirtiendo del mal uso de la reagrupación de créditos, "en ocasiones el objetivo no es hacer frente a pagos con mayor facilidad, sino contar con la posibilidad de incrementar el consumo, cosa que hace que esta herramienta financiera pueda llegar a convertirse en un riesgo para las familias".

Aumento de solicitudes de Hipotecas Multidivisa: marketing y comunicación viral que no informa al cliente.

Tras el estudio de las solicitudes de hipotecas recibidas en los tres últimos meses respecto a períodos anteriores se ha notado un incremento en el interés del público por las hipotecas multidivisa.

Porque se están relanzando y promocionando, porque las cuotas se encarecen y los clientes buscan otras alternativas o porque simplemente lo escuchan en tertulias y comentarios, los clientes quieren saber más sobre las hipotecas multidivisa y solicitan más información sobre las mismas.

En estos tres meses las solicitudes de información sobre hipotecas multidivisa se han incrementado un 28%. El perfil del demandante de este tipo de operaciones es varón, aunque pide una hipoteca para contratarla en pareja, con una edad comprendida entre los 36 y 45 años, español, con estudios superiores y que ocupan cargos de funcionario, ingenieros, y de responsabilidad; siendo las provincias más demandantes de estos productos Madrid y Barcelona, seguidas de Málaga, Sevilla, Valencia y Alicante.

La principal finalidad de esta solicitud es cambiar de hipoteca, son pocas las ocasiones estas hipotecas se estudian para clientes que solicitan la formalización de su primera hipoteca. Son por ende, personas que ya han tenido un contacto previo con el sector hipotecario. El motivo del cambio de hipoteca con este producto, suele ser reducir la cuota hipotecaria, los clientes saben que la cuota se les reducirá con el cambio de divisa y son conscientes de que van a tener que cambiar de banco. Sin embargo poseen escasos conocimientos sobre las hipotecas multidivisa, apenas saben que es una hipoteca en otras divisas, las principales monedas bajo las que se contrata: el yen y el franco suizo; y un dato muy curioso que sucede en un alto porcentaje de solicitudes es que a menor conocimiento sobre este producto más baja es la conversión a firma; es decir, los clientes que conocen de antemano las hipotecas multidivisa a fondo tienden a firmar en mayor proporción que los que no la conocen y son informados a través de nuestros asesores y analistas que, cuando conocen mejor este producto se vuelven reticentes. La conclusión de Rocio Briasco, analista financiera es que hay dos perfiles claros de clientes: el que conoce las características del producto y está dispuesto a cambiar de banco, contratar una hipoteca nueva y conoce los riesgos que debe correr; y el que solo sabe o cree saber que va a pagar menos con la hipoteca multidivisa, y no es consciente de los pros y contras de dicho producto, por lo que al final no se decide a contratar.

No es un producto peligroso, lo que sí ocurre es que no es apto para personas conservadoras que quieren saber en todo momento cuánto van a pagar; ya que las cuotas fluctúan todos los meses. Sin embargo existe la opción de cambiar de divisa una vez al mes: a euros, yenes o francos suizos; y si el cliente está pendiente de la evolución de la moneda puede ahorrarse mucho dinero en su hipoteca, reduciendo el período hasta 10 años, así como puede suceder lo contrario.

Recomendaciones de Hipoteca Gratis, si está pensando en una hipoteca multidivisa asesórese muy a fondo del producto y sus condiciones, tenga dinero ahorrado en la moneda contratada, para ahorrar las comisiones de cambio de los bancos e incluso poder liquidar parcialmente la hipoteca.

Sabiendo mover los fondos y la compra-venta de dinero puede reducir el período de una hipoteca hasta en 10 años.

Desciende la cuota de las hipotecas a seis meses

Por primera vez desde octubre de 2005 las cuotas de las hipotecas que se revisan a seis meses bajan. Lo fundamental a juicio de los analistas es el nuevo cambio de aires.

"Después de dos años de sucesivos crecimientos del Euribor, la tendencia en estos últimos meses de este índice de referencia ha sido de suaves vaivenes, esperando que en los próximos periodos invierta su tendencia y siga la senda de bajadas sostenidas y lineales", afirma Edesio Ureña, profesor del área financiera y banca del centro de estudios financieros

La media del Euribor de Febrero tiende a la baja

El Euríbor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, ha superado el ecuador del mes de febrero con una media del 4,329%, con lo que de mantenerse así se situaría en su nivel más bajo desde abril de 2007, cuando cerró en el 4,253%.

Este dato del 4,329% supone un descenso de 0,169 puntos con respecto al pasado mes de enero, cuando se situó en el 4,498%, y 0,464 puntos menos con respecto al 4,793% de diciembre de 2007.

De todas maneras, el Euríbor a un año encadenó hoy su tercer día consecutivo de subida, situándose por encima de la barrera del 4,35% (4,353%).

Pese a ello, de cerrar así el mes, este valor de Euríbor experimentaría una subida de 0,235 puntos respecto al de febrero del año pasado.

En el caso de que el Euribor cerrara en este valor y para una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años que le toque revisión anual en febrero, la hipoteca se verá afectada en una subida de la cuota mensual en unos 15,38 euros

El Banco de España confirmó ayer que el Euríbor se situó en enero en el 4,498%, el nivel más bajo desde mayo de 2007, cuando se situó en el 4,373%.

Este dato supone un descenso de 0,295 puntos respecto al 4,793% de diciembre, pero un incremento del 0,434 puntos respecto al dato de enero de 2007, mes en el que se situó en 4,064%. Por ello, los usuarios que revisen de forma anual sus hipotecas con la nueva tasa seguirán viendo incrementadas sus cuotas.

El Euríbor retomó en enero la tendencia bajista que interrumpió el pasado mes de diciembre, cuando se situó en el 4,793%, y que marcó su evolución durante los meses de octubre y noviembre.

TENDENCIA A LA BAJA

El Euríbor alcanzó el nivel más bajo desde mayo, cuando se situó en 4,373% y es previsible que siga esta tendencia en los próximos meses o que, al menos, se mantenga, según señalan los expertos. En concreto, el Servicio de Estudios de BBVA destacó que el Euríbor "se irá corrigiendo a lo largo de 2008" hasta situarse en el 3,9% a finales de año.

Asimismo, la Asociación Española de Banca (AEB) señaló que en cuanto se aclaren cuáles han sido los efectos de la crisis subprime en las entidades financieras, el Euríbor "volverá a acomodarse" a los indicadores oficiales del BCE y "estará más bajo".

A la baja del Euríbor podría contribuir, según los expertos, un recorte de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) en su próxima reunión, siguiendo los pasos de la Reserva Federal de Estados Unidos que, en la jornada de ayer, situó los tipos en el 3%.

El Euríbor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona euro y consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito de euros a plazo.

La hipoteca inversa, desconocida por las personas dependientes

El 77 por ciento de las personas dependientes no sabe qué es una hipoteca inversa, ni tampoco que le permitiría obtener una renta mensual sobre su hogar para financiar parte de los cuidados que necesita y desarrollar así su vida con más comodidad, según un estudio publicado hoy por la aseguradora Caser.

El informe, elaborado en 2007 mediante una encuesta entre 2.000 personas dependientes y sus familiares, afirma que el 18 por ciento de aquellos sí sabe en qué consiste este tipo de producto.

También se recoge que el 80 por ciento de los dependientes no sabe qué es la renta vitalicia, ni que permite obtener una paga mensual para cubrir los gastos de su enfermedad durante toda la vida, a cambio de una cantidad de dinero al mes.

Según explicó en rueda de prensa el director de Vida y Seguros de Caser, Ernesto Sanz, aunque el 66 por ciento de las personas teme ser dependiente en un futuro, el 45 por ciento no cree factible ahorrar para sufragar los gastos de una posible dependencia.

El 37 por ciento, por el contrario, cree que sí podría invertir en un producto de este tipo.

Concretamente, el 62,8 por ciento de los consultados estaría dispuesto a pagar 50 euros al mes por un seguro de este tipo que le financiase una residencia privada, en tanto que el 37,5 por ciento desembolsaría a lo sumo 30 euros para este fin.

Según Sanz, la mitad de la población española no sabe en qué consiste el problema de la dependencia (el 53 por ciento) y el 69 por ciento todavía desconoce en qué consiste la Ley de la Dependencia y las ayudas para las personas y familias con dependientes.

De hecho, dos de cada tres personas esperan recibir una paga mensual para gastos, explicó Sanz, quien recalcó que esta normativa prevé dar, sobre todo, prestaciones.

El informe también pone de manifiesto las dificultades que las familias pueden tener para cuidar a sus dependientes, como demuestra el hecho de que el 72 por ciento de los encuestados cree que no podría pagar 'en ningún caso' los 1.800 euros que cuesta una residencia privada.

Según el estudio, el perfil del dependiente medio español es el de una mujer mayor de 65 años y que lleva más de tres años falta de autonomía personal.

Sanz explicó que el documento, tal y como contempla la Ley de Dependencia, valora las limitaciones de los dependientes y revela que el 90% de estas personas no puede hacer tareas domésticas, el 81% no puede salir solo de casa y el 62% no puede administrar su propio patrimonio.

Sin embargo, las cifras mejoran en lo relativo a la realización de actividades más básicas, ya que sólo el 20% necesita ayuda para comer y el 37% para ir al baño.

Sanz también presentó hoy el seguro de dependencia de Caser, que contiene coberturas y servicios de los que puede beneficiarse el cliente sin ser aún dependiente, como la 'teleasistencia' o la ayuda al domicilio.

Además prevé que si el contratante muere antes de los 75 años o con anterioridad a ser dependiente, las primas se devuelven a los herederos.

Este producto cubre la dependencia grande y severa, de forma que si el cliente sufre la primera recibirá el 100 por cien de la renta mensual que contrató, y el 50 por ciento si es severa.

Más información sobre la hipoteca inversa

Fotografía del sector hipotecario en España

El mercado de crédito durante 2007, los datos de la AHE reflejan que las cajas de ahorro cerraron el año con más de la mitad (el 56,2%) del total de saldo vivo hipotecario, esto es, 589.039 millones de euros, importe además un 15,4% superior al de 2006.

Los bancos, por su parte, sumaban hipotecas por un total de 377.152 millones de euros, el 36% del total, y un 13,8% más.

No obstante, las cooperativas de crédito y los establecimientos financieros de crédito (EFC) fueron las que más elevaron su saldo de créditos, un 16,8%, hasta sumar 81.276 millones de euros, el 7,75% del total. En concreto, en las cooperativas creció un 16,4% y en las EFC un 19%.

En cuanto a las titulizaciones, a cierre de 2007 sumaban un saldo vivo de 160.594 millones de euros, un 60,7% más que un año antes, del que bancos y cajas representaban un importe similar, de alrededor de 70.200 millones de euros cada tipo de entidad.

Reducción de gastos

Los notarios consideran 'injusta' la reducción de los costes de aranceles de la nueva Ley Hipotecaria

Los notarios consideran 'injusta' la reducción de los costes notariales para los titulares de hipotecas establecida en la nueva Ley Hipotecaria y achacan a la Administración no haber tenido en cuenta el 'incremento del gasto' que les ha supuesto el cambio de reglamento que entró en vigor el pasado mes de diciembre.

El Consejo General del Notario denuncia en el editorial del número de enero y febrero de la publicación 'Escritura Pública', la 'imposición de actuaciones a bajo coste en una importantísima rama económica' y el incumplimiento del principio de 'proporcionalidad' en los nuevos aranceles por parte de la Administración.

El nuevo reglamento redujo cerca de un 40% los gastos de notaría, registros e impuestos derivados de cambios en las hipotecas para los titulares de una hipoteca media (unos 120.000 euros). En caso de cancelación de este tipo de hipotecas, se pasó de pagar alrededor de 240 euros a 42, seis veces menos.

En el caso de los aranceles de escrituras, la nueva normativa establece que los documentos de cuantía que existen en las escrituras se sustituyen por 'documentos sin cuantía', que suponen una cantidad fija, con un mínimo de 30 euros (antes de 90 euros) por hoja de escritura.

'El Decreto de aranceles vigente, en relación a las rebajas sucesivas, puede implicar que muchos notarios deban subvencionar a su costa un sistema de seguridad jurídica extrajudicial tenido por modélico en el mundo', afirman.

Los notarios recuerdan que, a pesar de la aceleración ininterrumpida del mercado inmobiliario en los últimos años, han tenido que asumir todas las 'deficiencias' derivadas de las rebajas 'continuas' de los aranceles y denuncian que se 'ha alimentado ese lugar común de que los notarios ganan mucho'.

Asimismo, alertan de la existencia de 'notarías deficitarias, cuyos titulares remedian la situación mediante el traslado' que en muchas ocasiones se produce 'contra sus intereses vitales y familiares y asumiendo un elevadísimo coste laboral'.

'Resultan ya difíciles de inventariar las rebajas continuas aportadas por distintas leyes', afirman. Los notarios destacan que los aranceles son medidas que normativas que 'no necesitan negociación' y que el colectivo 'ha de limitarse a leer las rebajas en el BOE y a aplicarlas' por lo que sus honorarios resultan de la 'aplicación matemática de una norma jurídica'.

Por último, añaden que la Ley 36/2006 que estableció la creación del Índice Único Informatizado Notarial 'implicó por sí sola un incremento sustancial del gasto' para una herramienta que facilita al Estado un caudal de información 'aparentemente gratuita'. 'Se trata de un sistema caro a costa de los notarios sin repercusión al usuario por la afección de los aranceles a la cobertura de los gastos del servicio', puntualizaron.

Hipotecas Baratas Hipotecas con RAI Hipotecas sin Aval Hipotecas multidivisa

Descenso de créditos hipotecarios

Las gestorías de hipotecas prevén que el número de préstamos que se formalizará en 2008 caerá un 15%. Los máximos responsables de la asociación Aeproser -que agrupa a las principales firmas del sector- consideran que en presente ejercicio se realizarán un máximo de 1,2 millones de hipotecas.

De acuerdo con sus cálculos, en 2007 se llevaron a cabo 1,5 millones de créditos hipotecarios (de los que 250.000 fueron subrogaciones). Esta cifra es un 17% inferior a la de 2006. Javier Quiñoa, vicepresidente de la asociación, se mostró 'optimista' para los próximos ejercicios y vaticinó que la ralentización del mercado concluirá para 2009.

Aeproser agrupa a 14 compañías que el año pasado tramitaron cerca de 700.000 hipotecas, un 45% del total. La asociación presentó ayer una plataforma tecnológica, en la que se va a invertir un total de tres millones de euros, que agilizará la formalización de créditos y aportará mayor 'seguridad, transparencia y eficiencia al proceso hipotecario', según explicó su presidente Santiago Bellver.

Disminuye el importe de los créditos concedidos

El tipo de interés de las nuevas hipotecas concedidas a las familias bajó ligeramente en diciembre -hasta el 5,38%, frente al 5,42% de noviembre-, anotando así el primer descenso desde julio del 2005, momento en que marcó el 3,14% e inició una senda ascendente ininterrumpida hasta ahora. El tipo de los nuevos créditos al consumo también se relajó levemente en diciembre, desde el 9,56% de noviembre hasta el 6,36%.

El ligero recorte de los tipos de interés se notó tanto en los bancos como en las cajas de ahorros. En la banca privada, el tipo medio de las nuevas hipotecas a hogares se situó en diciembre en el 5,45%, mientras que en las cajas de ahorros la tasa media fue del 5,33%. En cuanto al importe de los créditos concedidos a las familias por bancos y cajas para compra de vivienda, la desaceleración prosiguió en diciembre, con un recorte del 30%. En total se concedieron hipotecas por 9.855 millones de euros, frente a los 14.152 del último mes del 2006. El saldo vivo del crédito a la vivienda de los hogares asciende a 618.456 millones, el 13% más que en diciembre del 2006.

La banca no ha endurecido los requisitos para obtener crédito

Las entidades financieras aseguran que no están endureciendo las condiciones para prestar a empresas y particulares. La desaceleración económica no ha hecho que la banca varíe el plazo máximo de las hipotecas o el porcentaje del inmueble que financian, aunque sí que ha provocado un 'parón' en la demanda de crédito.

Bancos y cajas no se ponen nerviosos. A pesar de que los últimos datos macroeconómicos apuntan a un cambio de ciclo, las entidades financieras españolas no han endurecido los criterios para la concesión de préstamos a particulares y empresas.

De acuerdo con un sondeo realizado entre los principales grupos financieros del país, ninguno de ellos se ha dejado llevar por el alarmismo y aseguran seguir con la misma política de riesgos de los últimos años. A la pregunta de si se han aumentado las exigencias para dar acceso a créditos, todos ellos lo niegan categóricamente.

Este muestreo contradice la encuesta trimestral publicada por el Banco de España, según la cual 'las entidades españolas prevén un nuevo aumento del grado de exigencia de los criterios de aprobación' en el mercado crediticio. También explica que 'por primera vez en los últimos cuatro años' se detecta 'la disminución de los plazos máximos de concesión'.

Sin embargo, todas las entidades sondeadas por CincoDías han contestado que 'no ha cambiado' el plazo máximo de amortización de los créditos hipotecarios. Éste se mantiene, por término medio, en 40 años.

Tampoco se ha endurecido el porcentaje financiado respecto al valor de la vivienda (conocido en el sector por sus siglas en inglés: LTV, loan to value). La mayoría de entidades siguen concediendo préstamos al 80%, incluso por encima si se aportan garantías adicionales.


El plazo máximo en los préstamos para adquirir una vivienda se mantiene en los 40 años


'No hemos variado nada, ni condiciones, ni tarifas, ni garantías, porque siempre hemos sido muy rigurosos en los criterios de concesión', explica Miguel Artazos, responsable de productos de financiación de Ibercaja. Mantienen hipotecas a 40 años y financian hasta el 80% del valor del piso. El ratio de endeudamiento se mantienen entre el 35% y 40%.

30% menos de solicitudes

La tendencia que sí que se percibe con claridad en el sector es la caída en la demanda de préstamos. 'Se ha producido un frenazo en la solicitudes de hipotecas, que podría estimarse entre el 30% y el 40%', comenta Artazos.

El pasado jueves, Emilio Botín, presidente de Santander insistía en que no han cerrado el grifo de los préstamos. 'Estamos deseando dar créditos a todos. Sólo pedimos solvencia', explicó.

La red en España de Santander se ha anticipado a la ralentización del sector hipotecario con el lanzamiento de un crédito para la compra de vivienda que cuenta con un agresivo tipo de interés, del euríbor 0,25. Con este producto quieren conseguir de su competencia 50.000 hipotecas de más de seis años de antigüedad.

Recelos hacia los promotores


Una de las modalidades de préstamos en que la banca se bate en retirada es el crédito al promotor. La caída de la demanda de pisos y la quiebra de algunas inmobiliarias han obligado a bancos y cajas a ser muy cautas a la hora de prestar dinero para la edificación de viviendas. 'Ahora, las entidades financieras nos ponen muchas más trabas', explican desde una promotora. En primer lugar, a la hora de pedir financiación ya no se concede el 80% del valor de tasación del proyecto, cuando antes era lo habitual. Además, se han limitado los préstamos para compra de suelo no finalista -aquel que no tienen todos los permisos necesarios para empezar a edificar- y se han reducido el periodo de carencia que se suele otorgar antes de comenzar a devolver el crédito. Otro aspecto en el que se han endurecido las condiciones es en las garantías exigidas para mantener las líneas de financiación: 'a menudo nos piden que ya se haya realizado un porcentaje de las obras o que se haya vendido un cierto número de pisos', comentan.


Los principales requisitos para tener una hipoteca


Nóminas:

Contrato fijo. Antes bastaba con presentar una nómina de un contrato fijo para que las entidades concedieran el préstamo. Ahora, bancos y cajas dicen no haber cambiado las condiciones pero estudian más cada caso y los más perjudicados son los que tienen contratos temporales y bajos salarios. Se siguen solicitando dos meses consecutivos de nómina, así como la declaración de la renta.

Garantías:

Avales. Los avales sólo se exigen, antes y ahora, cuando los ingresos del solicitante son bajos. En este caso, la entidad pide que alguien -generalmente los padres- realice una declaración jurada de bienes, en la que deben especificar todo tipo de propiedades, incluyendo inmobiliarias, tarjetas de crédito así como productos financieros de ahorro, como planes de pensiones o fondos de inversión.

Endeudamiento:

Ingresos. La mayoría de las entidades no dan un préstamo con muchas facilidades si el cliente -empresa o particular- tiene las cuotas mensuales representan más del 30% ó 35% de sus ingresos, pero ocurría igual antes. Para comprobarlo, bancos y cajas recurren al CIR, un sistema en el que pueden cotejar el riesgo de cada particular. Ahora es necesaria la firma del cliente o apoderado para consultarlo.

Importe hipoteca:

Nunca más del 80%. Los importes se han endurecido algo, sobre todo, si se tiene en cuenta que hace años se financiaba si ningún problema el 100% respecto a la tasación de una vivienda. Actualmente, pocas entidades conceden más del 80% del importe. Cuando el cliente necesita más dinero, suelen ofrecerle la contratación de un seguro para cubrir las espaldas, que tiende a resultar algo caro.

Plazo:

Media de 25 años. El plazo de las hipotecas que algunas entidades ofrecían para la clientela más joven llegó hasta 50 años, pero ahora se ha moderado. La media se sitúa entre 25 y 30 años, aunque esto también se cumplía antes. No obstante, se siguen comercializando préstamos a más largo plazo, pero solicitando la contratación de otros productos para vincular al cliente. Se trata de no cerrar el grifo.

Cambio de hipoteca

El 42% de los hipotecados en España recurrió en el último semestre de 2007 a la entidad que ofreció mejores condiciones crediticias.

De acuerdo con los resultados de la II Oleada de 2007 sobre el mercado hipotecario, esta cifra aumentó doce puntos respecto a los seis primeros meses del año.

Según un comunicado, en estudios anteriores los encuestados se decantaban mayoritariamente por la entidad de la que ellos o sus familiares eran clientes, lo que reflejaba una 'menor preocupación' que en la actualidad.

Sin embargo, considera que aún es presente un cierto grado de 'incultura financiera' pues un 72 por ciento de los encuestados creen que es obligatorio domiciliar la nómina para obtener un crédito hipotecario.

Además, un 60 por ciento cree que lo es suscribir un seguro de vida, cuando lo único que exige la ley es contratar un seguro de incendio para la vivienda.

En cuanto a la posibilidad de cambiar la hipoteca actual por una de tipo fijo, el 53 por ciento respondió no estar interesado en ello frente a un 15 por ciento que sí se lo plantearía; el 32 por ciento restante aseguró tener ya suscrita una hipoteca de tipo fijo.

Más sobre Hipotecas

Articulo sobre el mercado inmobiliario

El mercado se encuentra paralizado, existe mucha más oferta que demanda y la venta solo es posible a bajo precio, por ello quien pueda, debe olvidarse de vender en estas circunstancias y esperar tiempos mejores.

No es esta la primera crisis inmobiliaria, ni será la última. La experiencia dice que después de una época de zozobra y baja actividad, viene una de normalidad y luego una de crecimiento, es un situación que se repite cíclicamente.

Quizá la mejor solución en estas circunstancias sea buscar un buen inquilino y esperar a que rescinda el contrato o que llegue a su finalización, (cinco años), pues es muy probable que para entonces las circunstancias hayan mejorado. Sin embargo este consejo a nivel general, tiene como siempre sus contraindicaciones.

Si alguien desea cambiar de vivienda para irse a una mejor, este es el momento adecuado, pues suponiendo que compre y venda a precio bajo, el diferencial entre ambas viviendas también se habrá reducido. Así que cambiará ahora de vivienda con menos esfuerzo que cuando obtenía un mejor precio de su vivienda y encima, ahorrara tanto en el 7 % de Transmisiones Patrimoniales, como a la hora de hacer la Declaración de la Renta, donde igualmente tendrá que pagar menos por Plusvalías.

Quedan por último aquellas personas, que por un motivo o por otro, se ven forzados a vender en este momento, pues de ellos nacen inevitablemente los “chollos” que regularmente aparecen en el mercado inmobiliario. A este grupo y al anterior es al que dedico los consejos y estrategias para que vendan dentro de lo posible en las mejores condiciones, teniendo en cuenta que lo que se trata es realmente vender una vivienda en estas circunstancias y no solo anunciarla y ponerla a la venta..

Rebajar el precio

Para tener la seguridad de vender en estas circunstancias, no queda más remedio que poner un precio realmente atractivo, yo al menos no conozco otro sistema. Si Vd. no está dispuesto a rebajar, es muy libre de no hacerlo, pero sepa, que con ello esta eliminando casi totalmente las posibilidades que tiene de vender su piso Claro está que hablo de rebajar, pero no de regalar, es por ello que aun rebajando el precio debe poner un precio lo más alto posible, ¿y cual es ese precio?,

Entramos aquí en algo que es difícil de explicar. En el precio de una vivienda influyen múltiples factores, los más evidentes son el tamaño de la vivienda, el bario y la calle donde está situada. Otros factores, también evidentes, son la antigüedad de la finca, la calidad del portal y las escaleras y el estado de conservación del interior de la vivienda, ser un ático con terraza etc..
Pero hay muchos más y a veces no son tan evidentes, la mejor o pero distribución interior, la orientación, las vistas, la distancia a los transportes públicos, que se pueda o no aparcar en el barrio, que sea un piso bajo o un piso alto etc. etc. hacen que el precio de un piso fluctúe para arriba o para abajo en cantidades apreciables.

¿Cual es su precio?

¿Cómo podemos valorar una vivienda? – Pues si no es muy experto no le quedará más remedio que comparar su vivienda con otras más o menos similares. Habrá que seleccionar un conjunto de viviendas que por situación, aspecto y otros factores puedan ser consideradas como similares a la que deseamos vender.

Buscar viviendas similares y visitar una muestra

Este artículo se destina a particulares que desean vender una vivienda de segunda mano y solo tienen una idea aproximada del valor de su vivienda pero desconocen cual es su valor real de mercado pues este fluctúa. Para encontrarlo nada mejor que utilizar Internet. Para mi, hay dos lugares con información es valiosísima que yo utilizo de forma sistemática cuando tengo que valorar una vivienda, Idealista, y Un Millón de Casa que no solo tiene una amplísima muestra de viviendas, cosa imprescindible, sino que tiene poderosas herramientas para seleccionar de ese conjunto aquellas que más se acercan a la que queremos comparar. Fotocasa (del grupo Segundamano) es otra fuente a utilizar, aunque en mi opinión, tiene peores herramientas de selección que los anteriores.

Hecha la selección de viviendas más parecidas globalmente a la nuestra, nos ponemos el disfraz de comprador y dedicamos unas tardes a ver en la realidad como son esas viviendas. Este “truco” es utilizado por todos, podría asegurar que la al menos un 30% de las viviendas que he enseñado en mi vida, han sido para acompañar a futuros vendedores no a posibles compradores, pero igualmente me acuso que en determinadas ocasiones en que dudaba cual era el precio real de una vivienda, he utilizado yo el mismo truco.

Comparar con imparcialidad

Después de cada visita conviene apuntar las diferencias en más o en menos con nuestra vivienda, así como anotar el precio real en que nos la quieren vender, generalmente menor del indicado en el anuncio. Con toda esta información al cabo de unas 10 visitas, estaremos en condiciones de poner un precio de mercado razonablemente bueno a la nuestra.

Las molestias, tanto para el visitante, como para el visitado, si no somos capaces de nada valen si no somos capaces de juzgar con imparcialidad nuestra vivienda. Mucha gente, por el hecho de haber vivido en una vivienda una larga y feliz temporada de su vida, tiende a sobrevalorar tanto su vivienda como el barrio donde viven.. Hay que tratar de verla con los ojos con que la ve el comprador, y aplicar en la crítica, la misma dureza que él aplicará, solo así la comparación de nuestra vivienda con otras dará resultados válidos.

¿Que rebaja hacemos?

Averiguado cual es su precio, entramos en el momento de la dolorosa decisión ¿a cuanto la vendemos? Hoy hay excesiva oferta para intentar venderla a su precio, u ofertamos algo atractivo, o solo la suerte excepcional de encontrar alguien que precisamente quiere nuestro piso y no otro nos llevará a venderlo.

En mi opinión, y esto si que no es más que una opinión, sin más valor que la que Vds. quieran dar, para vender hoy, hay que vender a un 80 % de su valor teórico, primero por que la vivienda está hoy sobrevalorada y eso unido a las actuales dificultades para conseguir el crédito por la totalidad del precio que calcule el tasador del banco, imposibilitan la venta de una vivienda a la valoración que se obtiene.La gente no obtiene crédito más que para el 80% del valor de la vivienda. Por tanto si realmente deseamos vender, habremos de reducir mas o menos el 20% de su valor para que los cliente las puedan adquirir. Una rebaja del 20 % puede parecer brutal, pero no es mas que la subida que los pisos han sufrido en los dos últimos años.

¿Vender o no vender?

Reconozco que puedo estar confundido y que puede no ser necesaria tanta rebaja pera llegar a vender el piso. Como dije yo he dado mi opinión, y he tratado de argumentarla, pero naturalmente el dueño, que es el que se juega la “pasta”, es el que tiene la última palabra. Así que él decida a que precio va vender. Decida el precio a que honestamente cree en que puede conseguir vender y piense si a ese precio quiere o no quiere vender.

Vender o no vender, esa es la cuestión. Creo que si decide no vender a ese precio, que debe cesar en sus empeños, ya ha dedicado tiempo y esfuerzo suficiente a la tarea ¿qué sentido tiene seguir perdiendo más tiempo y trabajo para nada?. .Si decide no vender,al menos de momento, se acabó la historia, pero si continúa con la idea de vender, este es solo el primer paso, hay que dar alguno pasos más. Con solo querer vender no va conseguir venderlo, para lograrlo tendrá que participar activamente, si no se esfuerza en conseguirlo y da los pasos correctos, difícilmente lo consiga, pues son muchos quienes están tratando de vender y poco los compradores.

Se presenta Vd. a una oposición hay muchos aspirantes y pocas plaza, si no va bien preparado no obtendrá la plaza. El buen precio es equivalente a saberse bien el temario, pero no es suficiente, hay que saberlos exponer brillantemente ante el tribunal formado por los clientes. A prepararlo para esas oposiciones dedicaré los siguientes capítulos. No se desanime tampoco se trata de conseguir una plaza de notario.

Fuente: Cienladrillos.com

Las hipotecas baratas

Todas las hipotecas

Los españoles y el ladrillo

Cuando todos los españoles que reflexionaron sobre el asunto, supieron que España había construido tantas viviendas como todo el resto de Europa, se preguntaron hasta donde podía llegar la burbuja. No se imaginaron que esta estaba condenada a reventar en algún momento. Nuestro desarrollo estaba basado en dos factores de riesgo: el turismo y el ladrillo. Cada año, la llegada de turistas iba en aumento desde los tiempos de la dictadura. Había muchos lugares exóticos y baratos que carecían de infraestructura o estaban en guerra. Algún día se abrirían al turismo europeo y este desertaría nuestras masificadas costas aunque otros visitantes nuevos nos llegasen de países emergentes. El ladrillo empezó desastrosamente con iniciativas destinadas a viviendas sociales como la ugetista PSV (Promoción Social de Viviendas). La menor rentabilidad que daban los depósitos bancarios hizo que todo el mundo canalizase sus ahorros hacia la compra de pisos, no para obtener una renta de su alquiler sino simplemente dejando que creciese anualmente el capital con unas plusvalías que no se obtenían en ningún otro negocio. Nadie quiso pensar en que esas revalorizaciones sistemáticas podían tener fecha de caducidad.

Túnez, Marruecos o Turquía empezaron a organizar y mejorar sus infraestructuras turísticas. Se acabaron las guerras balcánicas y países como Croacia, Eslovenia, Albania, Rumanía y Bulgaria sacaron al mercado ofertas más baratas que las nuestras en países cargados de Historia, arte y playas. Somos los segundos receptores de turistas del mundo después de Francia pero en ingresos, somos terceros y con tendencia a bajar en el ranking. Hasta la caída del dólar, EE.UU. estaba por encima de nosotros pero China y la India ya nos están disputando los primeros puestos, no per cápita pero si en ingresos totales. Debemos cuidar nuestras costas y centrarnos en el desarrollo cultural del interior, la gastronomía y la diversidad de nuestros paisajes.

Mientras los jóvenes no conseguían independizarse por los altos precios del alquiler, teniendo cerca de 3,5 millones de viviendas vacías (2005), había inversores privados con una docena de pisos deshabitados pero que incrementaban anualmente su valor. El crédito relativamente fácil de obtener, sin llegar a ser como las hipotecas subprimes estadounidenses, permitía incrementar “la cartera” de ladrillos de muchos inversores. El boom se ha terminado. Los incrementos se hacen cercanos al índice de inflación y muchos son los propietarios de pisos vacíos que tendrán que vender o dedicar al alquiler. Habrá que equilibrar la relación vivienda-propiedad/vivienda-alquiler. Actualmente es de 85% a 15%. Esto facilitará la independencia y movilidad de los jóvenes que podrán, por fin, abandonar el nido materno. España tenía 24.677.227 viviendas a finales de 2006 para un total de 16,03 millones de familias. Un promedio de 1,54 viviendas por familia española, la tasa más elevada del mundo.

La crisis ha nacido en Estados Unidos pero la globalización ha hecho que afecte inmediatamente a Europa. La gravedad de la misma viene dada por la conjunción de varios factores ajenos a nuestro país: los precios del petróleo han dado pie para que los carburantes de origen vegetal, absorban ingentes cantidades de cebada y maíz que normalmente iban al consumo humano y como pienso para la ganadería. Más que el petróleo -que afecta a los transportes- son los productos agrícolas en general, la cesta de la compra la que se ha resentido. La confianza de los consumidores se ha visto quebrantada y la profecía que se auto-realiza ha hecho su aparición. La gente gasta menos para aguantar el chaparrón pero al no comprar reduce los ingresos de la empresas productoras y estas despiden gente que ve reducidos sus ingresos al mero subsidio de paro. El miedo y la falta de confianza en el futuro inmediato, pueden llevar una economía sana a un peligroso parón. Y ahora viene la pregunta del millón: alguna de las dos soluciones que PP y PSOE presentan a los electores no parece que va a solucionar el problema, como tampoco lo van a solucionar los millones de dólares que George W. Bush pone en manos de sus compatriotas para que gasten y se mantenga el nivel de producción del tejido industrial del país.

Desaceleración en el mercado financiero

El saldo hipotecario se mantendrá en un proceso de "fuerte desaceleración" de forma que cerrará el año con una tasa de crecimiento de "aproximadamente el 15%". Actualmente, este nivel está próximo al 16%. Los datos para 2009 apuntan aún más a la baja, según el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Así, lo ha asegurado el presidente de AHE, Gregorio Mayayo, en declaraciones a la Cadena Ser recogidas por Europa Press, en las que, además, indicó que, en esta línea, el saldo aumentará entre un 6% y un 9% en 2009.

Desde el punto de vista de los hogares, Mayayo puntualizó que los tipos de interés se situarán este año en niveles "ligeramente más bajos" que los del año pasado, por lo que, si se mantienen los ritmos de crecimiento de la economía y del empleo, será "un año razonablemente aceptable", habida cuenta de que el precio de la vivienda "se está reteniendo bastante".

Si se mantienen los ritmos de crecimiento de la economía y del empleo, será 'un año razonablemente aceptable'


Por lo pronto, el Euribor, tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, bajó en enero hasta el 4,498%, el nivel más bajo desde mayo de 2007. Sin embargo, a pesar de este descenso, los usuarios que tengan que revisar de forma anual sus hipotecas con la nueva tasa en los próximos días seguirán viendo incrementadas sus cuotas, ya que en enero 2007 este indicador estaba situado en el 4,064%, 0,434 puntos inferiores a la tasa actual.

El sector inmobiliario necesitaba cierta desaceleración

El vicepresidente económico y ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, indicó que España "necesitaba cierta desaceleración" del sector de la construcción al ser preguntado sobre el descenso del número de viviendas hipotecadas hasta el mes de noviembre, según los datos hechos públicos por el Instituto Nacional de Estadística (INE). ".

"En eso estábamos todos de acuerdo", manifestó Solbes en la rueda de prensa celebrada tras la reunión que mantuvo el vicepresidente económico con el presidente del Banco Asiático de Desarrollo, Haruhiko Kuroda. De esta forma, Solbes constató la desaceleración de las hipotecas en España, aunque consideró que se trata de cifras relativas que hay que analizar en un contexto concreto de cierta desaceleración. Finalmente, confió en que el freno en la construcción lleve a mantener un mercado hipotecario importante en España, aunque inferior a los niveles que se han registrado hasta ahora.

Hipotecas más baratas a la espera del BCE

El BCE guarda la llave para abaratar las hipotecas
La rebaja de tipos que espera el mercado permitirá ahorrar en la revisión anual del crédito por primera vez en más de dos años.

Las buenas noticias llegarán por fin este año al bolsillo de los ciudadanos con créditos hipotecarios. En Estados Unidos ya respiran más aliviados después de que a la Reserva Federal no le haya temblado la mano y recortara esta semana otra vez los tipos de interés en medio punto, apenas diez días más tarde de un tijeretazo inesperado y de emergencia de otros 75 puntos básicos. Y en Europa, los expertos confían en que el Banco Central Europeo terminará por ceder a las rebajas de tipos.

El euríbor a un año -principal referencia para las hipotecas a interés variable- promete aflojar el paso en 2008 e incluso colocarse por debajo del 4% cuando llegue el verano, según las previsiones de los expertos, lo que va a permitir por primera vez desde septiembre de 2005 la rebaja de la cuota en la revisión anual de la hipoteca. Quienes revisen su préstamo hipotecario cada seis meses y lo actualicen con el euríbor del mes de enero disfrutarán ya de ese ahorro, puesto que el índice ha quedado en el primer mes del año en el 4,498%, por debajo del 4,666% del pasado agosto.

La clave de esta promesa está en la esperanza del mercado de que el BCE se decida a rebajar los tipos de la zona euro en este año en medio punto, al 3,5% desde el 4% actual. Las presiones sobre Jean-Claude Trichet arrecian para que siga con premura los pasos de la Fed.

Pero el presidente del BCE confía en que la economía europea todavía cuenta con margen de tiempo antes de sufrir la embestida del declive económico de EE UU y defiende como prioridad en estos momentos el control de los precios. Así -y tal y como han demostrado los últimos acontecimientos y los vaivenes bursátiles-, el pronóstico para la economía, con ser reservado, es todavía incierto, lo que podría echar por tierra la actual previsión del mercado de un recorte de tipos en la zona euro al 3,5% y dilapidar así las esperanzas de un rápido debilitamiento del euríbor si finalmente los recortes se limitan a los 25 puntos básicos.

'La UEM no escapará al enfriamiento económico pero no parece fácil una bajada de tipos antes de mayo o junio', explican desde el Servicio de Estudios de Caja Madrid, donde apuntan a un recorte de un cuarto de punto hacia esa fecha y de otro posible recorte de igual cuantía en el segundo semestre. Con estas perspectivas, el euríbor a un año 'debería quedar por debajo del 4% hacia la mitad del año', añaden. Pablo Guijarro, de Analistas Financieros Internacionales, apunta que 'el euríbor debería moderarse al 3,80% a finales de 2008. El techo estuvo en el dato de diciembre de 2007, en el 4,793%'.

Sin embargo, también planean las sombras sobre la evolución del índice hipotecario. No hay que olvidar que el rally que registró en la segunda mitad de 2007 estuvo motivado por el estallido de la crisis subprime, que sembró de desconfianza el mercado interbancario y disparó la prima exigida para prestar el dinero necesario para la actividad financiera. Meses después, la crisis de confianza persiste, el mercado de capitales no recupera la normalidad y es la expectativa de rebaja de tipos lo que consigue frenar el avance del euríbor. Aun así, la previsión de los expertos es que los temores que atenazan al mercado interbancario también se moderen en el segundo semestre y alivie su presión sobre la referencia hipotecaria.

En la actualidad, el 4,3% marcado en enero incluye todavía una prima de desconfianza de medio punto, ya que de acuerdo a la previsión del mercado de que los tipos de la zona euro estarán en el 3,5% dentro de un año, el euríbor debería rondar un máximo del 3,8%.

La cifra. 4.498%. Es el dato provisional del euríbor hipotecario en enero. Aún es superior al 4,064% de hace un año pero permitirá el ahorro en las revisiones semestrales

Condiciones más duras a pesar de la rebaja de tipos


La rebaja de tipos de interés en la que confía el mercado tendrá inevitablemente su efecto en la oferta comercial de hipotecas de las entidades bancarias. El abaratamiento del dinero deberá reflejarse también en una rebaja del precio de los préstamos hipotecarios, aunque la desaceleración económica y el ocaso del mercado inmobiliario han apartado a las hipotecas de la primera línea de los escaparates bancarios y han endurecido las condiciones para su concesión.

Las entidades financieras afrontarán un delicado equilibrio entre las dificultades para obtener financiación en el mercado y la presión comercial para trasladar a sus productos los recortes de tipos, sin renunciar al producto con el que mejor fidelizan al cliente.

Aun así, y ajustada a los nuevos tiempos, la oferta en hipotecas no decae.

Claves. Qué sucederá con el euríbor este año


Rebaja de tipos. Es el principal argumento para confiar en un retroceso del euríbor a 12 meses, principal referencia para la renovación de los créditos hipotecarios a interés variable. Si 2008 finaliza con los tipos en la zona euro en el nivel del 3,5%, tal y como aguardan los expertos y apuntan los futuros, el euríbor rondaría el 3,8% en diciembre de este año.

Tensiones de liquidez. La crisis de las hipotecas de alto riesgo que estalló en Estados Unidos el pasado verano cerró el grifo del mercado interbancario y encareció notablemente la financiación para las entidades financieras, disparando con ello el euríbor. La inquietud alrededor de las subprime persiste y puede amenazar de nuevo al índice hipotecario.

Precio del crédito. El tipo de interés medio al que se concedieron las hipotecas en noviembre, según los últimos datos del INE, fue del 4,9% en las cajas de ahorro -a un plazo medio de 27 años- y del 5% en los bancos, con un plazo medio de 25 años. En definitiva, un punto porcentual por encima de los tipos de referencia, ahora en el 4%.

Unificación de créditos en Marbella

La creciente implantación de empresas de unificación de créditos no implica que la temática que abordan sea amplia y variada.

De un tiempo a esta parte, en concreto desde mitad del pasado año, según fuentes del sector, estas agencias atienden menos casos de reunificación de créditos procedentes de las hipotecas por la compra de una casa.

La culpa la tiene la indefinición que pesa sobre el estado urbanístico de la ciudad hasta que el nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) no se ejecute de manera definitiva. Dicho de otro modo, por aquello de la vigencia del planeamiento de 1986, que tiene fecha de caducidad, la tasación de muchos inmuebles está parada por no estar dentro de la normativa y, por tanto, la ampliación de un préstamo hipotecario se detiene de manera brusca.«Es cierto que en Marbella se ha disparado la implantación de estas empresas de unificación de créditos, pero atienden cada vez menos asuntos relacionados con las hipotecas», considera Fernando Rodríguez, director de Finanfácil Marbella. «Digamos que las familias han dejado de ser su clientela habitual», expresa Rodríguez. Doble explicaciónA su juicio, concurre una doble explicación en esta ciudad.

Por una parte, sostiene Rodríguez, las familias se están viendo impedidas a la hora de pedir una ampliación del préstamo hipotecario «porque las tasadoras rechazan la labor de someter a evaluación» un inmueble de dudosa legalidad. «Son familias que ya tienen la hipoteca y que no pueden acudir a los bancos por esto que le explico; directamente no pueden hacer una ampliación de la misma», argumenta el director de Finanfácil Marbella.Pero además, hay gente que compró cuando la explosión inmobiliaria y la especulación y ahora pretende vender.

«Lo que sucede es claro: las tasadoras ya no estiman el mismo valor de hace unos años», asevera Rodríguez, quien en cualquier caso recuerda que ha dejado de ser la familia el nicho de mercado preferente para ocupar ahora esa posición otro tipo de clientes, como las propias empresas y otras compañías. Visto así, dentro del tiempo desaceleración que vive la economía y la ralentización que comienza a sufrir la construcción, un paréntesis de tiempo que nadie se atreve a prever su fin, Marbella pisa además, según las fuentes consultadas por este periódico, otro escenario de incertidumbre con motivo de su indefinición urbanística.

Este déficit se traslada a los pisos y casas y, en consecuencia, a sus propietarios, que acudirán a estas empresas por un motivo distinto a la ampliación del préstamo hipotecario.

Hipotecas en Málaga

La incertidumbre económica desploma la contratación de hipotecas en Málaga


La fiebre del mercado inmobiliario sigue perdiendo décimas. Desde mitad del año pasado, el ladrillo muestra unos claros síntomas de enfriamiento, como ya han evidenciado meses atrás los termómetros del número de visados, los ritmos de venta o el desempleo. A estos indicadores se suma ahora el de la contratación de hipotecas. Los datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE) -correspondientes a noviembre- dejan claro que el sector de la construcción encara una nueva etapa de desaceleración. Desde noviembre de 2006, la firma de préstamos para la adquisición de viviendas cayó en Málaga un 25 por ciento. Así, se pasó de 5.209 créditos suscritos a los 3.896 contabilizados a finales del pasado ejercicio. Sin duda, el mayor batacazo de la última década.


Pero no sólo se hipotecaron menos pisos. El dinero prestado para comprarlos también registró un acusado descenso del 20,2 por ciento. El pasado noviembre, los bancos y cajas otorgaron a los malagueños 652,2 millones de euros, frente a los 817,7 millones de financiación de 2006. A Francisco Villalba, consejero delegado de Analistas Económicos de Andalucía, el desplome no le ha pillado por sorpresa.

'Venimos de una época de crecimientos muy fuertes, tanto en la construcción de viviendas como en las operaciones de compra-venta. Ya avisamos de que aquellos ritmos no se podían mantener mucho tiempo, ya que no eran razonables. Ahora, lo que ocurre es que el mercado está moderándose', detalla Villalba, al tiempo que recuerda que el nuevo escenario también es fruto de la crisis de los mercados financieros, 'que ha provocado una falta de financiación en las empresas' y de la incertidumbre de los compradores, 'que no saben si adquirir ahora o esperar a ver qué ocurre', dice.

La mezcla de todos estos ingredientes está haciendo mella en las estadísticas. Entre enero y noviembre de 2007, el número de hipotecas constituidas en Málaga bajó un 29,3 por ciento. En términos interanuales, como ya se ha señalado, la caída fue del 25 por ciento. Un porcentaje muy superior al registrado en Andalucía (17,4 por ciento) y en el resto de España (15 por ciento). Desde el pasado junio, la contratación de estos préstamos viene acumulando descensos. No obstante, hasta ahora los recortes no habían superado el 11,5 por ciento (registrado en julio).

En cuanto a las hipotecas totales -aquellas que incluyen no sólo las destinadas a la compra de una vivienda, sino también las relacionadas con oficinas y locales comerciales-, los datos difundidos por el INE evidencian una bajada del 21,5 por ciento. En noviembre, este epígrafe sumó en Málaga 5.982 créditos, 1.648 menos que durante el mismo mes de 2006.

Para explicar esta maraña de datos, José Antonio Pérez, profesor de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial, pone la lupa sobre el descenso de las operaciones de compraventas en segunda mano 'ya que las hipotecas de primera mano que se están firmando hoy corresponden a las viviendas iniciadas, al menos, dos años antes', puntualiza.

Al respecto, los informes que maneja el sector señalan que los pisos tardan ahora una media de 23 meses en encontrar dueño. Las casas tienen que tener más paciencia y esperar hasta 36 meses. En palabras de los expertos consultados, 'ya no hay café para todos'. Una realidad que también tiene su eco en los ritmos de construcción. A tenor de los datos del Colegio Oficial de Arquitectos, en 2007, el número de viviendas edificadas se redujo un 35 por ciento (de las 45.661 autorizadas en 2006 pasaron a 29.432 al cierre del pasado año). La mayor disminución se aprecia en la Costa occidental de la provincia, donde los proyectos de casas han caído un 52 por ciento.

Esta desaceleración en la promoción de pisos ha generado todo un efecto dominó que también está desestabilizando la ficha del empleo. En diciembre, la construcción fue junto a los servicios el sector que acumuló un mayor porcentaje de parados (17 por ciento). De los 94.872 desempleados que sumó a final de año la provincia, 16.479 pertenecían al ámbito del ladrillo. Los precios tampoco se libran de la ralentización. Así, según el último informe del Ministerio de Vivienda, el coste de los pisos libres subió en la provincia un 0,9 por ciento durante el cuarto trimestre de 2007 y un 3,8 por ciento respecto a la misma fecha del año anterior. En el histórico provincial, se trata del repunte más bajo desde 1998, cuando estalló el 'boom' inmobiliario.

La firma de hipotecas ha sido la última pieza en caer, impulsada por la escalada de tipos registrada en los últimos meses así como por las mayores trabas interpuestas desde las entidades financieras a la hora de conceder los préstamos. Cara a 2008, Villalba prevé que la estabilización del euríbor -en el 4,5 por ciento- ayudará a que la contratación de préstamos se mantenga en los niveles de 2007, rondando las 65.000 hipotecas anuales en Málaga. Una cifra muy alejada de las 85.000 de hace años.