Aumentan las compras de viviendas sin hipoteca

Este martes supimos que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en junio en 14.053, un 42,2% menos que hace un año. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las viviendas hipotecadas encadenan ya 38 meses de caídas consecutivas. ¿Qué indica esta enorme caída de las antaño ansiadas hipotecas? La brecha entre hipotecas y transacciones también la explica la debilidad de la demanda interna.

Obviamente si las familias dejan de pedir hipotecas es porque no se lo pueden permitir, pero también porque los bancos ya no las dan con esa alegría de los tiempos del boom, alegría que hoy tanto lamentamos. El mercado de la vivienda está cambiando: menos hipotecas, más compras sin hipoteca y más alquileres. BBVA Research, el servicio de estudios del banco, considera que los datos de constitución de hipotecas en junio muestran una "nueva recaída en el mercado", tras la moderación de la contracción del mes de mayo. El banco ha analizado los datos del INE sobre hipotecas y entiende que éstos, unidos a los datos de compra de vivienda, ponen de manifiesto "un aumento de la proporción de compras realizada sin necesidad de recurrir al financiación ajena". Desde la entidad financiera explicaron que "el buen tono de las compras de viviendas por parte de extranjeros y el atractivo que comienza a tener algún segmento del mercado para los inversores, junto con la debilidad de la demanda interna, podrían explicar el aumento de la brecha entre hipotecas y transacciones". El cambio de paradigma es positivo para la economía porque la hace más estable

Menos compras y sin hipoteca; es una tendencia del mercado. La otra es el alquiler. El director comercial de Alquiler Seguro, David Caraballo, asegura que el desplome de las hipotecas constata el "cambio de paradigma y de modelo" que se está produciendo en la economía española: los ciudadanos optan más por el alquiler que por la compra de vivienda. En declaraciones a Europa Press, Caraballo considera "revelador" el dato de hipotecas de junio y asegura que esta tendencia se está produciendo en todo el territorio español, aunque en unas regiones más que en otras. Este cambio de tendencia, asegura, es positivo para la economía española porque la hace más "estable". Alquiler Seguro vive de eso, de los alquileres, y desde esa perspectiva recuerda las ventajas de alquilar una vivienda: facilita la movilidad geográfica, permite invertir el dinero que se hubiera gastado en la compra en otros instrumentos de ahorro o inversión y no implica compromisos a 30 o 40 años.

Euribor sube en agosto

El euríbor a doce meses, la referencia más utilizada en España para calcular el precio de las hipotecas, terminará agosto en torno al 0,540%, ligeramente por encima del 0,525 % de julio, pero abaratará de nuevo estos préstamos. En concreto y a falta de sólo cinco sesiones hábiles para que termine agosto, la media del indicador se sitúa en el 0,540%, con lo que una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años que se revise utilizando este dato se reducirá en unos 270 euros al año, alrededor de 22,5 euros mensuales. A lo largo del mes de agosto, el euríbor ha pasado del 0,531% registrado el día 1, su nivel mensual más bajo, al 0,552% del pasado viernes, pero ha perdido 0,336 puntos frente a agosto de 2012, lo que permite que las hipotecas puedan volver a bajar. El euríbor evoluciona en la misma línea que los tipos de interés, es decir, en función de las subidas o bajadas del precio del dinero en la zona del euro que aprueba el Banco Central Europeo (BCE), que en su última reunión dejó los tipos en el mínimo del 0,5 %. La caída del euríbor no supone siempre una rebaja en las hipotecas ya que algunas están sujetas a las llamadas 'cláusulas suelo', que fijan unos intereses mínimos En lo que va de 2013, febrero cerró con el euríbor más alto, muy próximo al 0,6% (0,594%) frente al significativo descenso de mayo, el mínimo histórico del 0,484%. Desde 2007, el euríbor ha oscilado entre el máximo del 5,393%, alcanzado en julio de 2008, y el mínimo del pasado mayo (0,484%). No obstante, la caída del indicador no supone siempre una rebaja en las hipotecas puesto que algunas están sujetas a las llamadas cláusulas suelo, que fijan unos intereses mínimos que impiden a los clientes beneficiarse de determinadas bajadas del euríbor. Unas cláusulas que las entidades ya han comenzado a retirar, tras la sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo que las declaraba nulas en caso de que hubiera habido falta de transparencia.

Domiciliar la nómina, beneficiosa para rebajar la hipoteca

 La domiciliación de la nómina, una tarjeta de crédito o el seguro de vida pueden significar una cuota de hipoteca más barata. Y es que cada vez hay más entidades bancarias que ofrecen rebajas en el tipo de interés de la hipoteca si éstas se vinculan a la contratación de otros productos y servicios. Bonificaciones que pueden llegar a reducir el diferencial que se añade al índice de referencia (en la mayoría de los casos el Euribor) hasta en 0,65 puntos.

Un dato importante a tener en cuenta considerando que, según el comparador de hipotecas Bankimia, el diferencial medio sobre el euribor ha escalado hasta el 3,2% durante el pasado mes de julio.

No se bonifica de la misma manera la domiciliación de la nómina que la contratación de una tarjeta de crédito o un seguro de vida o de protección de pagos. Domiciliar la nómina es, sin duda, la vinculación más "premiada" en estos momentos por las entidades bancarias españolas, según un estudio realizado por Bankimia.

Tomando como referencia 20 hipotecas de diferentes entidades que bonifican con rebajas del tipo de interés por cada producto contratado, 18 lo hacen por domiciliar la nómina.

Además, la domiciliación de la nómina es, hoy por hoy, la vinculación que registra una bonificación más elevada, en concreto supone una rebaja media de 0,20 puntos en el tipo de interés de la hipoteca. A la domiciliación de la nómina le sigue la contratación de un seguro de vida.

De las 20 hipotecas tomadas como referencia, 17 bonifican su contratación y lo hacen con una rebaja media en el diferencial de 0,16 puntos. Los seguros del hogar también suelen ser otro de los productos que más entidades bonifican, de media reducen el diferencial 0,13 puntos.

En la misma línea se mueve la bonificación por contratar una tarjeta. De las 20 hipotecas estudiadas, 10 ofrecen una rebaja en el diferencial por su contratación. De media, la rebaja se sitúa en 0,13 puntos.

Por su parte, contratar un plan de pensiones (7 hipotecas bonifican su contratación) rebaja el diferencial una media de 0,12 puntos mientras que hacerse con un seguro de protección de pagos (también 7 hipotecas bonifican su contratación) supone una rebaja media de 0,11 puntos.

Según la Guía de acceso al préstamo hipotecario, elaborado por el Banco de España el pasado mes de julio, más allá del seguro de daños (también denominado seguro del hogar) el prestatario no tiene ninguna obligación de contratar productos adicionales.

Aun así el documento indica que las entidades pueden “exigir” la suscripción de otros seguros para conseguir una hipoteca con mejores condiciones. La entidad presidida por Luis María Linde deja en manos del cliente “decidir si le interesa o no la oferta” siempre que la entidad “informe al cliente de manera expresa y comprensible la posibilidad o no de contratar de manera independiente y qué condiciones tiene”.

Cómo elegir la financiación adecuada

La situación económica de la economía real, con tasas de paro superiores al 27% según la EPA, dibuja un escenario de riesgo muy complicado, con una morosidad actual y futura muy preocupante. A mayor riesgo para el banco, mayores intereses para financiar la compra de la vivienda habitual. Unos balances bancarios repletos de activos inmobiliarios, pero faltos de liquidez. Cuando no sobre el dinero, se vende más caro, como cualquier otro bien y servicio del mercado.

Un Euribor artificialmente bajo, si pensamos que se supone refleja el coste de prestarse dinero entre los bancos europeos. Un referencial al 0,507% en una época de desconfianza generalizada del sistema financiero no refleja la realidad, sino la política monetaria que marca el Banco Central Europeo. Y quedan varios años de tipos bajos, si hacemos caso a lo que dice su presidente. Simplificando, mientras no salgamos con cierta fuerza de la crisis, los tipos seguirán bajos. Para compensar esta anomalía, los bancos aumentan los diferenciales, política muy peligrosa en cuanto suba el Euribor.


Si todo ello no fuera suficiente, la actual incertidumbre normativa en materia hipotecaria se refleja en la concesión de hipotecas. Estamos pasando de una regulación hipotecaria exageradamente favorable para el acreedor, con una garantía real que se podía adjudicar al 50% (la Ley 1/2013 ha aumentado al 70% este porcentaje en caso de subasta desierta de vivienda habitual), además de la garantía personal del deudor, que responde con todo su patrimonio presente y futuro, y un procedimiento de ejecución hipotecaria que dejaba sin poderes al Juez, a unas normas mucho más inciertas para el interés bancario. Acatando lo dictado por el Tribunal de Justicia Europeo, el Juez puede paralizar el procedimiento si detecta cláusulas abusivas; si a ello le añadimos que el Tribunal Supremo ha abierto la caja de Pandora con las cláusulas de suelo, por ejemplo, los problemas que ahora tiene el banco para ejecutar la hipoteca se han disparado. Y en lugar pero no menos importante, las entidades financieras se han dado cuenta de que ni la economía siempre crece, ni las casas siempre suben de valor. El análisis de riesgo, valorar las probabilidades de que los clientes devuelvan el dinero que se les ha prestado a 30 o 40 años, vuelve a tener la importancia que nunca debería haber perdido. Y cuando los departamentos de riesgo mandan sobre los comerciales, se conceden menos préstamos. Búsqueda de financiación Con este panorama, encontrar financiación más barata que los dos puntos por encima del Euribor se convierte en una misión imposible.

Solamente contratando los servicios de un intermediario hipotecario, que han de cumplir con la Ley 2/2009, podemos obtener tipos por debajo del Euribor más dos puntos. Sin embargo, hay que hacer números para ver si nos conviene o no frente a otras ofertas hipotecarias, sumando al coste de los intereses, la comisión de apertura y los honorarios del intermediario.

La hipoteca de RN, que tramita el bróker con entidades financieras debidamente supervisadas por el Banco de España, ofrece un competitivo Euribor + 1,50 (hasta el 70% del valor de compra) hasta Euribor + 1,60, a 30 años y financiando el 80% del valor de compra de la vivienda. El perfil económico del cliente ha de ser muy bueno, además de aportar importantes ahorros (el 20% de la compra más los gastos). La vinculación de referencia es la habitual, domiciliación de nómina y seguros de hogar y vida. La siguiente hipoteca según tipos baratos es la Hipoteca Activa Plus de ActivoBank, marca online del Banco Sabadell. Se puede conseguir de un Euribor + 2,50 a un Euribor + 2,25, con un plazo de hasta 40 años. Además tiene una cláusula de suelo del 3%, con lo que nunca pagaremos menos intereses que este límite a la baja.

Recordemos que estas cláusulas no son abusivas per se, sino que es la falta de transparencia lo que las hace cláusulas nulas. Como máximo obtendremos el 80% del valor de compra, así que hay que tener más del 30% del préstamo ahorrado. La Hipoteca Naranja de ING se sitúa en tercer lugar de la clasificación, con un Euribor + 2,29% hasta 40 años, financiando hasta el 80% de tasación. Como en todos sus productos, las comisiones brillan por su ausencia. Destacar la Hipoteca Fidelis de Caja España-Caja Duero, muy interesante si tenemos suficientes ahorros para solicitar un importe inferior al 60% del valor de compra.

En este caso y cumpliendo con la vinculación que nos piden (la habitual más un gasto determinado con tarjetas y contratar un plan de pensiones), la entidad puede llegar a ofrecernos un Euribor + 2,50 a un plazo máximo de 40 años. Es muy importante que calculemos los costes de los productos asociados que nos piden los bancos, además de tener en cuenta comisiones y tipo de interés. A veces, una hipoteca que por TAE es atractiva, pasa a ser demasiado cara si le sumamos los demás costes asociados. En la quinta posición de nuestra clasificación de las hipotecas menos caras del momento, se encuentra la Hipoteca Open de Openbank, marca online del Banco Santander. En el mejor de los casos podemos obtener un préstamo a tipo variable de Euribor + 2,50. El plazo máximo es de 30 años y no tiene comisión de apertura, punto muy importante a tener en cuenta en todo análisis hipotecario.

El euribor sube en Julio pero no afecta al bolsillo de los hipotecados

El euribor a 12 meses, principal indicador para el cálculo de las hipotecas en españa, despide el mes de julio de 2013 en el 0,52%, una décima por encima del mes de junio pero cinco décimas por debajo de julio del año pasado. aunque lleva dos meses de subidas consecutivas en tasa mensual, los hipotecados seguirán beneficiándose de un euribor más bajo que hace un año o que el semestre anterior. en idealista news puedes calcular de forma precisa y personalizada cuánto bajará tu hipoteca en la próxima revisión

El euribor de julio cierra el mes con una suave subida con respecto al mes anterior. pero respecto a julio del año pasado, el indicador se mantendrá cinco décimas por debajo, con lo que al hipotecado que le toque revisar de forma anual una hipoteca de 200.000 euros y que le queden 24 años aún de vida del préstamo verá su cuota reducida en un 8%, lo que supone pagar 74 euros menos todos los meses o un ahorro anual de casi 900 euros

Pero si la hipoteca que toca revisar tiene aún una vida de 39 años, el ahorro rondará el 11%, con lo que al mes pagará 82euros menos y al año, casi 1.000 euros menos

Los tipos de interés (referencia del euribor) en la zona euro siguen en mínimos históricos, en el 0,50%, sin embargo ya hay entidades que adelantan una subida del euribor a 12 meses antes de que finalice el año. este indicador ha comenzado una senda alcista aunque tímida. algunos expertos aseguran que si la economía europea mejora, el euribor a 12 meses lo recogerá con subidas