Se rechazan seis de cada 10 hipotecas

Las entidades aplican criterios más exigentes para conceder los préstamos debido a las tensiones de liquidez y el repunte de la morosidad provocados por el entorno de desaceleración económica.

Una cosa es la oferta comercial y otra, su disponibilidad real. Desde que estalló la crisis de las hipotecas basura estadounidenses el pasado verano, varios bancos y cajas han lanzado numerosas iniciativas comerciales en el mundo de las hipotecas, desde préstamos que cobran euribor más 0,17% hasta productos al 0,2%, pasando por ofertas para determinados segmentos como los jóvenes, sin olvidar las que realizan las entidades para captar las hipotecas de la competencia.

Sin embargo, pese a semejante avalancha comercial, con precios aparentemente muy atractivos que exigen a cambio contratar una batería de productos, la realidad tiene otra cara. La banca rechaza más solicitudes de hipotecas que hace un año.

Aunque no hay estadísticas oficiales sobre este aspecto, en algunas entidades se manejan estimaciones de que la banca está denegando seis de cada diez peticiones que recibe. Según estas mismas fuentes, hace un año se rechazaban cuatro solicitudes de cada diez que tenían.

Criterios exigentes
Desde hace meses las entidades están aplicando criterios de riesgos más exigentes, dado el incremento de la morosidad y el contexto de desaceleración de la economía española. De hecho, la morosidad de los créditos concedidos a particulares y empresas se situó en febrero en el 1,12%, el nivel más alto en cinco años aunque es más bajo que en otros países de la zona euro. En pleno cambio de ciclo económico, las entidades son conscientes de que esta ratio, el peor enemigo de la actividad bancaria, seguirá subiendo durante meses. La propia Asociación Hipotecaria Española (AHE), que está integrada por varios bancos y cajas, pronostica que la morosidad aumentará “durante un año y medio más”.

Ante el repunte de los impagos, bancos y cajas se han vuelto mucho más exigentes a la hora de conceder créditos. “Al incrementarse la morosidad derivado de la situación económica, los criterios de riesgos son más duros y, por tanto, el porcentaje de operaciones rechazadas es superior”, reconocen en un banco.

A esto se suma otro factor directamente ligado con la actual situación. Las tensiones de liquidez que hay en el sistema obligan a las entidades a ser todavía más exigentes a la hora de seleccionar a qué operaciones destinan sus recursos. Fruto de estas tensiones, el precio al que se prestan dinero las entidades, el euribor, está en varias referencias en su nivel más alto en más de siete años.

Aunque la media del sector se sitúa en seis operaciones rechazadas de cada diez, hay entidades en las que esta medida es incluso superior. Esto se produce porque muchas de ellas tienen ahora ofertas a precios aparentemente muy atractivos, lo que atrae más solicitudes de clientes, y por eso reciben muchas propuestas que no han encontrado crédito en otros bancos o cajas. Por ejemplo, una de las grandes entidades del mercado está rechazando nueve de cada diez solicitudes.

Un banco mediano está denegando 51 de cada 100 peticiones de hipoteca. “Nuestra área de hipotecas percibe que nos llegan más solicitudes porque en el mercado se están descartando más operaciones”, explican fuentes de un banco extranjero. En otra entidad constatan que “las cajas, que antes daban muchos préstamos, están ahora denegando más operaciones”.

En este entorno, las estadísticas oficiales constatan que mes a mes se están firmando menos préstamos. En 2007 se contrataron 361.088 hipotecas menos que en 2006. Ya este año, en febrero, último dato disponible, se firmaron 81.897 préstamos, casi un 26% menos que doce meses antes.

En esta línea y ante la ralentización en el alza del mercado inmobiliario, el volumen en hipotecas crece a su nivel más bajo desde 1996. Hasta febrero lo hacía un 13,1%, y la AHE ya pronosticó que este año podría crecer entre un 6% y un 9%, el menor ritmo de su historia.

Precios al alza y menos flexibilidad para rebajar la cuota mensual
Mucho ha cambiado la oferta hipotecaria de las entidades desde que se desató la crisis crediticia el pasado verano. Hasta hace algo más de un año la banca estaba inmersa en una vorágine de fuertes crecimientos del negocio hipotecario –aumentaba a tasas superiores a un 21% frente al 13,1% del pasado febrero–. Para responder al alza del euribor y a las fuertes subidas del precio de las viviendas se hicieron habituales en las ofertas de las entidades las fórmulas para rebajar la cuota mensual. Entre otras, había préstamos que permitían aplazar el pago de una parte del capital inicial hasta el final del préstamo.

Sólo cobraban intereses durante un tiempo –con lo que la cuota, compuesta de capital e intereses, se reducía–. Podían llegar a financiar hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda. Algunas tenían plazos de amortización superiores a los 40 años. Hoy muchas de estas fórmulas apenas existen en las ofertas de las entidades. Es un claro signo de cómo ha cambiado la estrategia por la crisis. Otra señal está en los propios precios de los productos.

Varias entidades han retirado préstamos a precios muy atractivos o han encarecido su hipoteca. Por ejemplo, Bankinter retiró en otoño su préstamo a euribor más 0,18%, y recientemente ING Direct y Sabadell, entre otras, han subido el diferencial que aplican sobre euribor.

También están aumentando el tipo fijo que cobran los primeros seis o doce meses de préstamo. Santander y Openbank, entre otros, han colocado el tipo de salida de algunos préstamos en un 5,9% y un 5,75%. Estos cambios se producen en plena subida del euribor. La referencia más utilizada para calcular el tipo de interés de las hipotecas en España alcanzó en abril el 4,82%, el nivel más alto desde diciembre de 2000.

fuente: expansion

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La banca no ha endurecido los requisitos para obtener crédito

Las entidades financieras aseguran que no están endureciendo las condiciones para prestar a empresas y particulares. La desaceleración económica no ha hecho que la banca varíe el plazo máximo de las hipotecas o el porcentaje del inmueble que financian, aunque sí que ha provocado un 'parón' en la demanda de crédito.

Bancos y cajas no se ponen nerviosos. A pesar de que los últimos datos macroeconómicos apuntan a un cambio de ciclo, las entidades financieras españolas no han endurecido los criterios para la concesión de préstamos a particulares y empresas.

De acuerdo con un sondeo realizado entre los principales grupos financieros del país, ninguno de ellos se ha dejado llevar por el alarmismo y aseguran seguir con la misma política de riesgos de los últimos años. A la pregunta de si se han aumentado las exigencias para dar acceso a créditos, todos ellos lo niegan categóricamente.

Este muestreo contradice la encuesta trimestral publicada por el Banco de España, según la cual 'las entidades españolas prevén un nuevo aumento del grado de exigencia de los criterios de aprobación' en el mercado crediticio. También explica que 'por primera vez en los últimos cuatro años' se detecta 'la disminución de los plazos máximos de concesión'.

Sin embargo, todas las entidades sondeadas por CincoDías han contestado que 'no ha cambiado' el plazo máximo de amortización de los créditos hipotecarios. Éste se mantiene, por término medio, en 40 años.

Tampoco se ha endurecido el porcentaje financiado respecto al valor de la vivienda (conocido en el sector por sus siglas en inglés: LTV, loan to value). La mayoría de entidades siguen concediendo préstamos al 80%, incluso por encima si se aportan garantías adicionales.


El plazo máximo en los préstamos para adquirir una vivienda se mantiene en los 40 años


'No hemos variado nada, ni condiciones, ni tarifas, ni garantías, porque siempre hemos sido muy rigurosos en los criterios de concesión', explica Miguel Artazos, responsable de productos de financiación de Ibercaja. Mantienen hipotecas a 40 años y financian hasta el 80% del valor del piso. El ratio de endeudamiento se mantienen entre el 35% y 40%.

30% menos de solicitudes

La tendencia que sí que se percibe con claridad en el sector es la caída en la demanda de préstamos. 'Se ha producido un frenazo en la solicitudes de hipotecas, que podría estimarse entre el 30% y el 40%', comenta Artazos.

El pasado jueves, Emilio Botín, presidente de Santander insistía en que no han cerrado el grifo de los préstamos. 'Estamos deseando dar créditos a todos. Sólo pedimos solvencia', explicó.

La red en España de Santander se ha anticipado a la ralentización del sector hipotecario con el lanzamiento de un crédito para la compra de vivienda que cuenta con un agresivo tipo de interés, del euríbor 0,25. Con este producto quieren conseguir de su competencia 50.000 hipotecas de más de seis años de antigüedad.

Recelos hacia los promotores


Una de las modalidades de préstamos en que la banca se bate en retirada es el crédito al promotor. La caída de la demanda de pisos y la quiebra de algunas inmobiliarias han obligado a bancos y cajas a ser muy cautas a la hora de prestar dinero para la edificación de viviendas. 'Ahora, las entidades financieras nos ponen muchas más trabas', explican desde una promotora. En primer lugar, a la hora de pedir financiación ya no se concede el 80% del valor de tasación del proyecto, cuando antes era lo habitual. Además, se han limitado los préstamos para compra de suelo no finalista -aquel que no tienen todos los permisos necesarios para empezar a edificar- y se han reducido el periodo de carencia que se suele otorgar antes de comenzar a devolver el crédito. Otro aspecto en el que se han endurecido las condiciones es en las garantías exigidas para mantener las líneas de financiación: 'a menudo nos piden que ya se haya realizado un porcentaje de las obras o que se haya vendido un cierto número de pisos', comentan.


Los principales requisitos para tener una hipoteca


Nóminas:

Contrato fijo. Antes bastaba con presentar una nómina de un contrato fijo para que las entidades concedieran el préstamo. Ahora, bancos y cajas dicen no haber cambiado las condiciones pero estudian más cada caso y los más perjudicados son los que tienen contratos temporales y bajos salarios. Se siguen solicitando dos meses consecutivos de nómina, así como la declaración de la renta.

Garantías:

Avales. Los avales sólo se exigen, antes y ahora, cuando los ingresos del solicitante son bajos. En este caso, la entidad pide que alguien -generalmente los padres- realice una declaración jurada de bienes, en la que deben especificar todo tipo de propiedades, incluyendo inmobiliarias, tarjetas de crédito así como productos financieros de ahorro, como planes de pensiones o fondos de inversión.

Endeudamiento:

Ingresos. La mayoría de las entidades no dan un préstamo con muchas facilidades si el cliente -empresa o particular- tiene las cuotas mensuales representan más del 30% ó 35% de sus ingresos, pero ocurría igual antes. Para comprobarlo, bancos y cajas recurren al CIR, un sistema en el que pueden cotejar el riesgo de cada particular. Ahora es necesaria la firma del cliente o apoderado para consultarlo.

Importe hipoteca:

Nunca más del 80%. Los importes se han endurecido algo, sobre todo, si se tiene en cuenta que hace años se financiaba si ningún problema el 100% respecto a la tasación de una vivienda. Actualmente, pocas entidades conceden más del 80% del importe. Cuando el cliente necesita más dinero, suelen ofrecerle la contratación de un seguro para cubrir las espaldas, que tiende a resultar algo caro.

Plazo:

Media de 25 años. El plazo de las hipotecas que algunas entidades ofrecían para la clientela más joven llegó hasta 50 años, pero ahora se ha moderado. La media se sitúa entre 25 y 30 años, aunque esto también se cumplía antes. No obstante, se siguen comercializando préstamos a más largo plazo, pero solicitando la contratación de otros productos para vincular al cliente. Se trata de no cerrar el grifo.