Pacto ante la crisis de vivienda

Beatriz Corredor, la nueva ministra de Vivienda, se ha propuesto como objetivo prioritario lograr el consenso de administraciones y agentes sociales para cerrar un gran pacto de Estado que trate de aliviar la crisis que vive el sector. Consciente de que le ha tocado lidiar con uno de los mayores problemas que afronta la economía española, Corredor reconoció ayer que «queda mucho por hacer», y se comprometió a derrochar trabajo y esfuerzo.

Promotoras e inmobiliarias felicitaron en su toma de posesión a la sustituta de Carme Chacón y no perdieron la oportunidad de pedirle reuniones urgentes con las empresas.

En un alarde de sinceridad, la nueva ministra de Vivienda expuso en su presentación en sociedad la «preocupación» que viven tanto los propietarios como los constructores de pisos y los inversores en el sector. «Aún no se cumple el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna, y necesitamos colaborar todos para lograr el objetivo de no frustrar ninguna de las expectativas de quien necesita acceder a un bien tan básico».

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Articulo sobre el mercado inmobiliario

El mercado se encuentra paralizado, existe mucha más oferta que demanda y la venta solo es posible a bajo precio, por ello quien pueda, debe olvidarse de vender en estas circunstancias y esperar tiempos mejores.

No es esta la primera crisis inmobiliaria, ni será la última. La experiencia dice que después de una época de zozobra y baja actividad, viene una de normalidad y luego una de crecimiento, es un situación que se repite cíclicamente.

Quizá la mejor solución en estas circunstancias sea buscar un buen inquilino y esperar a que rescinda el contrato o que llegue a su finalización, (cinco años), pues es muy probable que para entonces las circunstancias hayan mejorado. Sin embargo este consejo a nivel general, tiene como siempre sus contraindicaciones.

Si alguien desea cambiar de vivienda para irse a una mejor, este es el momento adecuado, pues suponiendo que compre y venda a precio bajo, el diferencial entre ambas viviendas también se habrá reducido. Así que cambiará ahora de vivienda con menos esfuerzo que cuando obtenía un mejor precio de su vivienda y encima, ahorrara tanto en el 7 % de Transmisiones Patrimoniales, como a la hora de hacer la Declaración de la Renta, donde igualmente tendrá que pagar menos por Plusvalías.

Quedan por último aquellas personas, que por un motivo o por otro, se ven forzados a vender en este momento, pues de ellos nacen inevitablemente los “chollos” que regularmente aparecen en el mercado inmobiliario. A este grupo y al anterior es al que dedico los consejos y estrategias para que vendan dentro de lo posible en las mejores condiciones, teniendo en cuenta que lo que se trata es realmente vender una vivienda en estas circunstancias y no solo anunciarla y ponerla a la venta..

Rebajar el precio

Para tener la seguridad de vender en estas circunstancias, no queda más remedio que poner un precio realmente atractivo, yo al menos no conozco otro sistema. Si Vd. no está dispuesto a rebajar, es muy libre de no hacerlo, pero sepa, que con ello esta eliminando casi totalmente las posibilidades que tiene de vender su piso Claro está que hablo de rebajar, pero no de regalar, es por ello que aun rebajando el precio debe poner un precio lo más alto posible, ¿y cual es ese precio?,

Entramos aquí en algo que es difícil de explicar. En el precio de una vivienda influyen múltiples factores, los más evidentes son el tamaño de la vivienda, el bario y la calle donde está situada. Otros factores, también evidentes, son la antigüedad de la finca, la calidad del portal y las escaleras y el estado de conservación del interior de la vivienda, ser un ático con terraza etc..
Pero hay muchos más y a veces no son tan evidentes, la mejor o pero distribución interior, la orientación, las vistas, la distancia a los transportes públicos, que se pueda o no aparcar en el barrio, que sea un piso bajo o un piso alto etc. etc. hacen que el precio de un piso fluctúe para arriba o para abajo en cantidades apreciables.

¿Cual es su precio?

¿Cómo podemos valorar una vivienda? – Pues si no es muy experto no le quedará más remedio que comparar su vivienda con otras más o menos similares. Habrá que seleccionar un conjunto de viviendas que por situación, aspecto y otros factores puedan ser consideradas como similares a la que deseamos vender.

Buscar viviendas similares y visitar una muestra

Este artículo se destina a particulares que desean vender una vivienda de segunda mano y solo tienen una idea aproximada del valor de su vivienda pero desconocen cual es su valor real de mercado pues este fluctúa. Para encontrarlo nada mejor que utilizar Internet. Para mi, hay dos lugares con información es valiosísima que yo utilizo de forma sistemática cuando tengo que valorar una vivienda, Idealista, y Un Millón de Casa que no solo tiene una amplísima muestra de viviendas, cosa imprescindible, sino que tiene poderosas herramientas para seleccionar de ese conjunto aquellas que más se acercan a la que queremos comparar. Fotocasa (del grupo Segundamano) es otra fuente a utilizar, aunque en mi opinión, tiene peores herramientas de selección que los anteriores.

Hecha la selección de viviendas más parecidas globalmente a la nuestra, nos ponemos el disfraz de comprador y dedicamos unas tardes a ver en la realidad como son esas viviendas. Este “truco” es utilizado por todos, podría asegurar que la al menos un 30% de las viviendas que he enseñado en mi vida, han sido para acompañar a futuros vendedores no a posibles compradores, pero igualmente me acuso que en determinadas ocasiones en que dudaba cual era el precio real de una vivienda, he utilizado yo el mismo truco.

Comparar con imparcialidad

Después de cada visita conviene apuntar las diferencias en más o en menos con nuestra vivienda, así como anotar el precio real en que nos la quieren vender, generalmente menor del indicado en el anuncio. Con toda esta información al cabo de unas 10 visitas, estaremos en condiciones de poner un precio de mercado razonablemente bueno a la nuestra.

Las molestias, tanto para el visitante, como para el visitado, si no somos capaces de nada valen si no somos capaces de juzgar con imparcialidad nuestra vivienda. Mucha gente, por el hecho de haber vivido en una vivienda una larga y feliz temporada de su vida, tiende a sobrevalorar tanto su vivienda como el barrio donde viven.. Hay que tratar de verla con los ojos con que la ve el comprador, y aplicar en la crítica, la misma dureza que él aplicará, solo así la comparación de nuestra vivienda con otras dará resultados válidos.

¿Que rebaja hacemos?

Averiguado cual es su precio, entramos en el momento de la dolorosa decisión ¿a cuanto la vendemos? Hoy hay excesiva oferta para intentar venderla a su precio, u ofertamos algo atractivo, o solo la suerte excepcional de encontrar alguien que precisamente quiere nuestro piso y no otro nos llevará a venderlo.

En mi opinión, y esto si que no es más que una opinión, sin más valor que la que Vds. quieran dar, para vender hoy, hay que vender a un 80 % de su valor teórico, primero por que la vivienda está hoy sobrevalorada y eso unido a las actuales dificultades para conseguir el crédito por la totalidad del precio que calcule el tasador del banco, imposibilitan la venta de una vivienda a la valoración que se obtiene.La gente no obtiene crédito más que para el 80% del valor de la vivienda. Por tanto si realmente deseamos vender, habremos de reducir mas o menos el 20% de su valor para que los cliente las puedan adquirir. Una rebaja del 20 % puede parecer brutal, pero no es mas que la subida que los pisos han sufrido en los dos últimos años.

¿Vender o no vender?

Reconozco que puedo estar confundido y que puede no ser necesaria tanta rebaja pera llegar a vender el piso. Como dije yo he dado mi opinión, y he tratado de argumentarla, pero naturalmente el dueño, que es el que se juega la “pasta”, es el que tiene la última palabra. Así que él decida a que precio va vender. Decida el precio a que honestamente cree en que puede conseguir vender y piense si a ese precio quiere o no quiere vender.

Vender o no vender, esa es la cuestión. Creo que si decide no vender a ese precio, que debe cesar en sus empeños, ya ha dedicado tiempo y esfuerzo suficiente a la tarea ¿qué sentido tiene seguir perdiendo más tiempo y trabajo para nada?. .Si decide no vender,al menos de momento, se acabó la historia, pero si continúa con la idea de vender, este es solo el primer paso, hay que dar alguno pasos más. Con solo querer vender no va conseguir venderlo, para lograrlo tendrá que participar activamente, si no se esfuerza en conseguirlo y da los pasos correctos, difícilmente lo consiga, pues son muchos quienes están tratando de vender y poco los compradores.

Se presenta Vd. a una oposición hay muchos aspirantes y pocas plaza, si no va bien preparado no obtendrá la plaza. El buen precio es equivalente a saberse bien el temario, pero no es suficiente, hay que saberlos exponer brillantemente ante el tribunal formado por los clientes. A prepararlo para esas oposiciones dedicaré los siguientes capítulos. No se desanime tampoco se trata de conseguir una plaza de notario.

Fuente: Cienladrillos.com

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Los españoles y el ladrillo

Cuando todos los españoles que reflexionaron sobre el asunto, supieron que España había construido tantas viviendas como todo el resto de Europa, se preguntaron hasta donde podía llegar la burbuja. No se imaginaron que esta estaba condenada a reventar en algún momento. Nuestro desarrollo estaba basado en dos factores de riesgo: el turismo y el ladrillo. Cada año, la llegada de turistas iba en aumento desde los tiempos de la dictadura. Había muchos lugares exóticos y baratos que carecían de infraestructura o estaban en guerra. Algún día se abrirían al turismo europeo y este desertaría nuestras masificadas costas aunque otros visitantes nuevos nos llegasen de países emergentes. El ladrillo empezó desastrosamente con iniciativas destinadas a viviendas sociales como la ugetista PSV (Promoción Social de Viviendas). La menor rentabilidad que daban los depósitos bancarios hizo que todo el mundo canalizase sus ahorros hacia la compra de pisos, no para obtener una renta de su alquiler sino simplemente dejando que creciese anualmente el capital con unas plusvalías que no se obtenían en ningún otro negocio. Nadie quiso pensar en que esas revalorizaciones sistemáticas podían tener fecha de caducidad.

Túnez, Marruecos o Turquía empezaron a organizar y mejorar sus infraestructuras turísticas. Se acabaron las guerras balcánicas y países como Croacia, Eslovenia, Albania, Rumanía y Bulgaria sacaron al mercado ofertas más baratas que las nuestras en países cargados de Historia, arte y playas. Somos los segundos receptores de turistas del mundo después de Francia pero en ingresos, somos terceros y con tendencia a bajar en el ranking. Hasta la caída del dólar, EE.UU. estaba por encima de nosotros pero China y la India ya nos están disputando los primeros puestos, no per cápita pero si en ingresos totales. Debemos cuidar nuestras costas y centrarnos en el desarrollo cultural del interior, la gastronomía y la diversidad de nuestros paisajes.

Mientras los jóvenes no conseguían independizarse por los altos precios del alquiler, teniendo cerca de 3,5 millones de viviendas vacías (2005), había inversores privados con una docena de pisos deshabitados pero que incrementaban anualmente su valor. El crédito relativamente fácil de obtener, sin llegar a ser como las hipotecas subprimes estadounidenses, permitía incrementar “la cartera” de ladrillos de muchos inversores. El boom se ha terminado. Los incrementos se hacen cercanos al índice de inflación y muchos son los propietarios de pisos vacíos que tendrán que vender o dedicar al alquiler. Habrá que equilibrar la relación vivienda-propiedad/vivienda-alquiler. Actualmente es de 85% a 15%. Esto facilitará la independencia y movilidad de los jóvenes que podrán, por fin, abandonar el nido materno. España tenía 24.677.227 viviendas a finales de 2006 para un total de 16,03 millones de familias. Un promedio de 1,54 viviendas por familia española, la tasa más elevada del mundo.

La crisis ha nacido en Estados Unidos pero la globalización ha hecho que afecte inmediatamente a Europa. La gravedad de la misma viene dada por la conjunción de varios factores ajenos a nuestro país: los precios del petróleo han dado pie para que los carburantes de origen vegetal, absorban ingentes cantidades de cebada y maíz que normalmente iban al consumo humano y como pienso para la ganadería. Más que el petróleo -que afecta a los transportes- son los productos agrícolas en general, la cesta de la compra la que se ha resentido. La confianza de los consumidores se ha visto quebrantada y la profecía que se auto-realiza ha hecho su aparición. La gente gasta menos para aguantar el chaparrón pero al no comprar reduce los ingresos de la empresas productoras y estas despiden gente que ve reducidos sus ingresos al mero subsidio de paro. El miedo y la falta de confianza en el futuro inmediato, pueden llevar una economía sana a un peligroso parón. Y ahora viene la pregunta del millón: alguna de las dos soluciones que PP y PSOE presentan a los electores no parece que va a solucionar el problema, como tampoco lo van a solucionar los millones de dólares que George W. Bush pone en manos de sus compatriotas para que gasten y se mantenga el nivel de producción del tejido industrial del país.