Solo hipotecas para personas solventes

Son numerosos los factores que animan a la adquisición de vivienda antes de que acabe el año, como la caída de precios que se ha registrado ya en abundantes zonas y, sobre todo, la desaparición de la deducción fiscal a partir de 2011 para rentas superiores a los 24.107 euros, no con carácter retroactivo. Y en el más corto plazo, la subida del IVA a partir del mes de julio, del 7% al 8% para vivienda nueva. Sin embargo, aunque el entorno se algo más muestre propicio, la última palabra, y la más determinante, la tienen los bancos.

La financiación bancaria sigue siendo la clave, aunque el crédito hipotecario todavía se muestra muy reacio a fluir. El sector financiero español asume que no volverán los tiempos de vacas gordas en que se concedían hipotecas incluso por encima del cien por cien del valor de tasación. La práctica bancaria ha regresado al rigor y a la ortodoxia en el control de riesgos y las hipotecas quedan ahora para los más solventes: financiación por el 80% del valor de tasación o menos, sin aval, y con cuotas mensuales que no deberán superar de ningún modo el 30% de los ingresos. Además, sube el listón de la nómina y las mejores ofertas en tipos de interés se dirigen a clientes con ingresos mensuales de al menos 2.500 euros. Y si son dos personas las que adquieren la casa, mejor.

Pero para quienes no se ajustan al retrato robot del perfecto cliente bancario, queda la opción de adquirir una de las numerosas viviendas que tiene en venta la banca. Entidades como Caja Madrid o Caixa Catalunya llegan a financiar por el cien por cien si se compra una vivienda de la caja. En la entidad madrileña advierten que esa financiación es del cien por cien siempre y cuando el precio de venta no supere el 80% del valor de tasación. Es decir, si se compra por 100.000 euros, la casa debe estar tasada en al menos 80.000 euros, lo que a los efectos supone para la entidad conceder financiación por el 80%, sin asumir riesgos adicionales.

Fuentes del sector también reconocen que los precios de venta de los inmuebles de las entidades financieras no siempre son los más competitivos del mercado. La banca se ha convertido en competidora de los promotores inmobiliarios gracias a que, a diferencia de estos, el cliente también consigue la financiación de su compra.

Y en cuanto al tipo de interés, la intensa caída del euríbor ha abaratado los precios, desde una media del 4,35% TAE de febrero de 2009 al 2,55% del pasado abril, según datos del Banco de España para nuevas hipotecas. Pero unos tipos bajos deben cuadrar también con el precio de la vivienda y, sobre todo, con la estabilidad en el empleo y los ingresos del comprador.

El euribor sube tres milésimas de su tasa diaria

El Euríbor, tipo de interés al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España, repuntó hoy tres milésimas en su tasa diaria, hasta situarse en el 1,226%, y a falta de cinco jornadas para que finalice abril, su nivel mensual se coloca en el 1,223%.

De mantener el comportamiento actual hasta el cierre de mes, el Euríbor registraría un leve incremento respecto al nivel de marzo, que terminó en el 1,21%.

Los expertos aseguran que el Euríbor no regresará a la senda alcista hasta que el Banco Central Europeo no suba los tipos de interés a comienzos del ejercicio 2011, pero advierten que el mercado interbancario ya ha comenzado a aclimatarse a esta situación. En cualquier caso, los analistas creen que el indicador tardará años en volver a alcanzar los niveles máximos de 2008.

Cuidado con el Euribor

el euribor sigue en mínimos históricos, con lo que actualmente los hipotecados disfrutan de las cuotas más bajas de su historia y los que abran un crédito hipotecario lo obtendrán más barato que nunca. sin embargo, los expertos advierten de que esta situación no durará toda la vida. es más, se espera que a finales de año o comienzos de 2011 empiece el repunte para el que conviene estar preparado y no caer en errores del pasado

para evitar pagar una cuota mensual elevada y que quite el sueño a muchos hipotecados, lo mejor es hipotecarse por el menor plazo posible o esperar la subida del euribor habiendo amortizado el mayor tiempo posible dependiendode las posibilidades de cada uno. de esta forma, indirectamente te estarás blindando contra las subidas del euribor ya que las hipotecas a más largo plazo están más expuestas a las subidas de tipos. es decir, le produce una mayor subida porcentual en la cuota de la hipoteca un alza del euribor del 2% al 5% a una persona que tenga una hipoteca a 50 años que el que la tenga a 20 años

¿qué pasará con la vivienda cuando suba el euribor?

los expertos coinciden en afirmar que hay que asumir que el importe de la cuota hipotecaria subirá, con lo que recomiendan ahorrar para ello. carlos deseux, consejero delegado de altex partners, cree que en el momento en que el banco central europeo (bce) suba los tipos de interés por la recuperación económica de países fuertes como alemania o francia, a españa le va a afectar (especialmente al sector inmobiliario) porque aún no habrá salido de la crisis. no obstante, el experto discrepa sobre el momento de la próxima subida de tipos pues, por el momento, no ve un alza del precio del dinero ni a finales de este año ni a principios del que viene, pues “no veo una recuperación económica de la zona euro ni tampoco riesgos inflacionistas que motiven la subida”

lo que tiene muy claro deseux es que el euribor ha tocado fondo, que no va a bajar más y que ahora le toca comenzar a subir. apuesta por un ajuste de precios para dar salida al stock de viviendas y salir de la crisis

mikel echavarren, consejero delegado de irea, se mantiene en esta misma línea, al afirmar que es más posible que “los tipos suban más tarde que a comienzos de 2011”, cuando la inflación comience a repuntar de forma significativa en la zona euro. “además, atenderá a los posibles efectos de esa subida en una posible revalorización del euro, lo que sería muy perjudicial para países como francia o alemania, principales exportadores de la zona”, añade. el experto espera que para cuando el euribor suba, se transmita este alza a los propietarios de viviendas en la actualización de sus cuotas, seis meses después, de media

“cuando se produzca esta subida probablemente la demanda y la compraventa de viviendas estarán en una clara recuperación, con muchas más compras pero todavía sin incrementos de precios muy significativos. si el incremento del euribor fuera importante, tendría un efecto disuasorio en la demanda de viviendas y podría compensarse con una moderación de precios de venta” señala echavarren. cree que un escenario posible podría ser un incremento de compras de viviendas sin subidas importantes de precios por efecto de la subida de tipos

jaime álvarez, director de la revista pública subasta, pone en solfa el efecto combinado de incremento de tipos, mayor paro y finalización de los subsidios por desempleo que desembocará en un mayor número de ejecuciones hipotecarias. en cuanto al impacto del repunte del euribor sobre las hipotecas “no será muy significativo, si además tenemos en cuenta que en muchos casos hay tipos mínimos o cláusulas suelo en algunos préstamos”, señala. por todo ello, álvarez alerta de que la mezcla explosiva de paro y aumento del euribor derivará en el impago de las hipotecas

todo dependerá del porcentaje de subida

algunos expertos como carlos ferrer-bonsoms, director del departamento de suelo, urbanismo y residencial de jones lang lasalle, aseguran que lo primero que habrá que ver es cuánto suben los tipos de interés, si efectivamente el bce aumenta el precio del dinero en los próximos meses. “subidas por debajo de un punto porcentual tendría poca incidencia en la vivienda”, apunta el experto, que añade que en caso de subidas superiores, podría tener incidencia tanto en la venta de viviendas como en un posible aumento de la mora. así, cree que el vendedor, ya sea promotora, particular o entidad financiera, se vería forzado a contener los precios o bajarlos y que subir los tipos más de un 1% “supondría para las entidades financieras tener que hacer un esfuerzo de revisión o facilidad a sus clientes para evitar la mora”, concluye

roger cooke, consejero delegado de cushman & wakefield para españa, coincide en que todo depende de la cantidad dela subida y también del momento de la subida. “lo positivo es que parece que el alza ni va a ser a corto plazo ni habrá una gran subida, lo que será positivo para españa que va a salir de la crisis algo retrasada, en comparación con otros países. cooke ve el lado positivo de las cosas y cree que la subida de tipos puede evitar que aumenten los precios de la vivienda “muy rápido”, algo que no es positivo ni para el mercado ni para los compradores, pues el mercado necesita sostenibilidad en los próximos años” señala

la recomendación de fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, es que quien esté pensando en comprarse una casa ahora debe hacer bien los números. “el euribor está en sus niveles mínimos históricos pero esta situación no va a poder mantenerse por mucho tiempo, la vida de una hipoteca es muy larga (de media 25 años) y ya tenemos memoria para saber qué pasa cuando los tipos suben y miles de propietarios se asfixian con cuotas hipotecarias que no pueden pagar”, señala. por ello aconseja que a quien vaya a pedir una hipoteca solicite el menor plazo posible, no más de 25 años, y calcular la cuota hipotecaria mensual con un euribor al 3,5-4%. “y si los números no salen es mejor no comprar o buscar otra casa más barata”, apunta encinar

¿En qué hay que fijarse al elegir una hipoteca?

A pesar de que no pasan por el mejor momento, el Préstamo con Garantía Hipotecaria es sin duda el producto más importante para las entidades y la mayoría de los clientes, le vincula durante muchos años a una entidad, la cual a su vez le permite comercializar muchos más productos.

Aunque existe una amplia oferta, las modalidades en España a diferencia de otros países son escasas, al final se resumen en dos clases, las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. Las primeras son una opción minoritaria sobre el total de hipotecas, ya que los tipos de interés suelen ser muy altos los hace muy poco atractivos para el público. Por el contrario la más contratada es la hipoteca a tipo de interés variable. En ella, el tipo de interés se modifica periódicamente conforme a un tipo de referencia y, en su caso, un diferencial fijo que luego se revisa periódicamente.

Teniendo en cuenta estos dos tipos, el primer paso es comparar entre distintas ofertas para ver dependiendo de sus características cual se adecua mejor a nuestras necesidades. En www.iahorro.com/hipotecas podemos acceder de forma fácil a estas y poder elegir las que más ofrezca las mejores opciones.

Tipo de interés, cuidado con las cláusulas de suelo

Sin duda el interés es el punto clave a la hora de elegir. En las hipotecas a tipo variable viene definido como un tipo de referencia (generalmente el Euribor) más un diferencial. Aunque el Banco de España permite una serie de tipos de referencia en la práctica totalidad se utiliza el Euribor. Un aspecto nuevo y polémico son las llamadas cláusulas de suelo y techo, por el que limita las subidas y bajadas de tipo de interés a un tipo fijo, por debajo o por encima del cual no se pagará más interés con independencia de cómo evolucione el Euribor. El principal inconveniente es la desproporción entre el "suelo", con tipos de interés más altos que los actuales y los "techos" muy improbables de llegar. La mejor opción es no tenerlas o al menos que sean proporcionales y si por ejemplo en algún momento el "techo" hipotecario nos limite nuestros pagos.

¿Qué otros gastos tiene una hipoteca?

Además del pago periódico de la cuota de nuestro préstamo, existen otros gastos en forma de comisiones, impuestos entre otros.

Entre las comisiones destaca la comisión de apertura, que siempre que aparezca en el contrato supone un porcentaje sobre el importe del préstamo o crédito. Dicha comisión incluye todos los gastos de estudio, concesión y tramitación del préstamo hipotecario.

Respecto a la comisión de cancelación, los diferentes cambios normativos han llevado a que actualmente haya diferentes supuestos que a su vez dependen de la fecha en la se haya contratado la hipoteca como pueden consultar en el cuadro que adjuntamos.

Además de los gastos bancarios, la formalización de esta operación genera otra serie de gastos que normalmente la entidad repercutirá al cliente, los gastos principales son:

Tasación del inmueble (si tiene un informe de tasación reciente, intente hacerlo utilizarlo para evitar un nuevo gasto), aranceles notariales, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5 y el 1%), Registro de la Propiedad (según Aranceles) y gastos de gestoría si decide que esta le realice la tramitación de todo lo anterior.

Oferta vinculante y notario

Si llegamos a un acuerdo, la entidad nos tiene que presentar una oferta vinculante escrita y gratuita, que tendrá una validez no inferior a 10 días, y que debe recoger todas las condiciones financieras del préstamo.

A pesar de ello, y más en un producto tan importante debe siempre solicitar al notario la lectura previa (un día de antelación normalmente) de la escritura de su hipoteca para ahorrarse sorpresas desagradables a la hora de la firma.

Comprar antes que alquilar

El 87% de los españoles prefiere la compra al alquiler de vivienda, si bien seis de cada diez jóvenes estaría dispuesto a alquilar si los precios de los pisos fueran más bajos, según una encuesta realizada por TNS-Demoscopia para RTVE.

Sólo dos de cada diez españoles creen que bajará el precio de la vivienda, frente a cuatro de cada diez, que piensa que subirá. En cuanto al tamaño mínimo que debería tener una vivienda para una persona, los entrevistados opinan que tendría que tener unos 57 metros cuadrados, de media.

La mayoría de los españoles se muestran satisfechos con su casa, aunque, entre los jóvenes, son muchos los que la cambiarían si pudieran. Así, de los menores de 30 años consultados para este estudio, más de un 60% cambiaría de piso. Además, siete de cada diez jóvenes considera que las ayudas deberían concederse en función del nivel de ingresos.

Pese a que las competencias sobre vivienda están transferidas a las comunidades autónomas, el barómetro de RTVE refleja que más de la mitad de los ciudadanos atribuye al Gobierno central la responsabilidad de facilitar el acceso a la misma.

La vivienda, como producto de inversión, ha empezado a perder interés, si bien el 60% de los menores de 30 años no dudaría en depositar sus ahorros en este sector. Según el estudio, tres de cada cuatro encuestados coinciden en que los jóvenes tienen cada más difícil el poder independizarse.

Entre los que tienen una segunda vivienda, más de la mitad de los españoles prefieren dejarla vacía antes que alquilarla. En este sentido, los jóvenes son los que más partidarios de que existan medidas legales que obliguen a alquiler los pisos desocupados.

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La guerra de las hipotecas

"Nos matamos por conseguir una hipoteca", aseguraba recientemente el consejero delegado del Sabadell, Jaime Guardiola, en una entrevista concedida a elEconomista. "Siempre que encaje en los parámetros de riesgos que hemos exigido, claro. Nada de cierre de grifos", matizaba el ejecutivo.

Este podría decirse que es, grosso modo, el sentir del sector financiero en general. No se quiere renunciar a uno de los filones de los últimos tiempos, pero manteniendo una postura de absoluta prudencia. O, en otra palabras, la banca quiere ahora al usuario solvente para afinar al máximo en el capitulo de riesgos en vez de apostar por perspectivas de carácter masivo.


Quitar los usuarios solventes

En la búsqueda de este perfil, los financieros lo tienen claro: si resulta cada vez más complicado captar nuevas hipotecas, y que también aporten una cierta garantía, la solución es acudir a quien ya la tiene y que, además, haya demostrado su capacidad de pago. Es decir, sisarle los usuarios a la competencia.

Así, tras recrudecerse la pugna en el ámbito del pasivo, así como en el negocio de las nóminas, llega ahora la guerra de las hipotecas.


Propuestas agresivas

El primero en abrir fuego en esta última guerra de las hipotecas -que parece se produce de manera cíclica- fue el Santander. Mediante la denominada Hipoteca 08 quiere captar 50.000 nuevos clientes "de máxima calidad" que ya tengan contratada una hipoteca. Entre la letra grande se encuentra un precio de Euribor +0,25 por ciento, sin comisión de apertura ni de servicios y un plazo de hasta treinta años. Mientras, la letra pequeña incluye que el cliente haya firmado su préstamos hipotecario, al menos, seis años atrás y que haya cumplido con los pagos puntualmente. Además, el usuario debe contratar un plan de pensiones -con una aportación mínima de 600 euros al año- y llevar su nómina al Santander. Estas dos condiciones deben mantenerse mientras el préstamo esté activo, ya que si no el interés pasaría a ser de Euribor +0,75 por ciento.

Por su parte, Banesto se ha destapado, tal y como adelantó este periódico el pasado 24 de enero, a través de su trasunto on line, con una propuesta a Euribor +0,35 por ciento y haciéndose cargo íntegramente de todos los gastos derivados del cambio -en este aspecto supera a su banco matriz-, es decir, notaría y gestión, registro, tasación y subrogación de la actual hipoteca.

La oferta no acaba ahí, pues el banco que lidera Ana Patricia Botín está dispuesto a abonar al cliente la diferencia que consiga entre uno y otro préstamo en el momento de firmar la hipoteca. Eso sí, el banco exige que el cliente domicilie la nómina y recomienda que se contrate un seguro de hogar. Asimismo, se apremia al cliente a trasladar su hipoteca en menos de quince días, regalándole a cambio un viaje a París para dos personas.

Al contrario que el Santander, Banesto no promociona su oferta, puesto que prefiere reservarse la elección de los candidatos conociendo, previamente, su estado financiero.

Aparte del clásico que ya es ING en este campo -hoy ofrece un competitivo 0,33 por ciento-, el penúltimo en lanzarse al ruedo ha sido Uno-e. El banco on line de BBVA presentó el pasado lunes una hipoteca al 0,25 por ciento. A un máximo de 35 años, exige subrogación y contratar un seguro. Sin embargo, ofrece un regalo de 600 euros "para gastos de formalización".

En último lugar se sitúa BBK, que ha activado una proposición de Euribor +0,25 por ciento, a 50 años y financiando hasta el 100 por cien de la tasación de la vivienda

El euribor desciende

El Euribor va a cerrar enero con la mayor caída de los últimos seis años. Esta previsto que cierre el mes al 4,5%, casi tres décimas menos que en diciembre.

El dato del Euribor del mes de enero sigue estando por encima del de hace 12 meses, así que a los que tengan que revisar su hipoteca en febrero todavía verán como su cuota aumenta en unos 38 euros mensuales para una hipoteca media. Los expertos creen que el precio del dinero seguirá bajando.

Los españoles no dejan de pagar sus hipotecas

La tasa de morosidad ha subido y no deja de hacerlo, a niveles muy bajos, en los últimos tiempos, ya meses. El caso es que el español hipotecado, una gran parte, por no decir la inmensa mayoría, lo último que deja de pagar es, precisamente, la hipoteca. Tener una vivienda supone algo así como ser un español de ley. Ésa es la conclusión general de los analistas consultados. Todo el mundo paga su hipoteca, aunque el cambio de ciclo, unido a los vientos de crisis financiera provenientes de Europa, hace dudar al más pintado. No es así, la hipoteca es lo primero y las cervezas pos trabajo o las vacaciones financiadas con préstamos exclusivamente consumistas pueden esperar. Porque, desde muy pequeño, el español medio lo que pretende es tener una casa para él, para el futuro y, por qué no, para los hijos. ¿De dónde viene esa obsesión? Ésa es otra historia aunque, a día de hoy, tener casa sigue pareciendo razonable.

«Se puede decir que la morosidad actual es aceptable», señalan fuentes de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En septiembre marcó el 0,632%. «De hecho, hay que apuntar que esos datos se deben, en parte, a las subidas de los tipos de interés. España está bien en este aspecto, si se compara con otros países», añaden. Desde el punto de vista de esta asociación, «esta tendencia va a seguir en la misma línea, aunque los tipos de interés se están estabilizando y las medias son similares a 2007».

Nota predominante

La tranquilidad, según los expertos consultados, debería ser la nota predominante con relación a la morosidad de los hipotecados. «Sólo si empieza una crisis económica real, porque no acierta quien dice que España está mal económicamente, la morosidad podría crecer de manera brusca», añaden en la AHE.

Los consumidores se expresan en la misma línea. «No parece, de momento, que ese nivel de morosidad pueda dar lugar a preocupación. De hecho, está dentro de lo que se considera morosidad baja. Las reclamaciones por morosidad del año 2006 apenas sobrepasaron las 1.200 (1.204)», apuntan en la Confederación de Consumidores y Usuarios (Cecu) de Madrid. Para esta asociación, la razón del repunte de la morosidad se debe a una razón: «Básicamente, por la subida de tipos. Hay que tener en cuenta que algunas hipotecas han supuesto aumentos de más de 100 euros mensuales y hay algunos hogares a los que cualquier reducción de ingresos, por pequeña que sea, les afectan especialmente». Si se compara con lo que sucede en los países de la Unión Europea (UE), España parece igualmente bien situada. «La morosidad en Europa, en general, es mucho mayor que en España y, aunque no podemos precisar por países, de media está por encima del 1% -nivel que tampoco se considera peligroso-. En todo caso, nada que ver con Estados Unidos, donde los niveles de impagos llegan al 4,95%», reflexionan.
Pero también hay quien no confía en la oficialidad de los datos. «La tasa de morosidad no es la real. Yo calculo que estará entre el 2,5% y el 3%. Hay que estar tranquilos si se estanca. Pero lo preocupante es que vaya a más», asegura Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB).

«Habría que reflexionar por qué la morosidad está subiendo a pesar de que el paro no sube. Veremos qué ocurre cuando el desempleo crezca», añade el economista. En opinión de la Cecu, «la situación de la morosidad en España sería preocupante, pero no peligrosa, a partir del 2%».

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